Entre biomatériaux et ZAN, les stratégies de Vinci Immobilier

À travers trois métiers – la promotion immobilière, l'intermédiation et services immobiliers et l'exploitation de résidences gérées – Vinci Immobilier se positionne comme un leader dans son secteur. À l'échelle nationale, le groupe réalise 1 666 M€ de chiffre d'affaires pour 30 870 emplois dont 1 700 en Hauts-de-France et un CA régional de 73,3 M€.

En parallèle des objectifs nationaux fixés par la loi Climat et Résilience – division par deux du rythme d'artificialisation des zones, interdiction d'implanter de nouveaux centres commerciaux sur des sols naturels ou agricoles – le groupe s'est fixé d'atteindre l'objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) en 2030. «Nous sommes le premier promoteur à avoir pris cet engagement. Chaque mètre carré artificialisé devra être compensé par un mètre carré naturalisé» se félicite Olivier Têtu, directeur général adjoint de l'immobilier résidentiel et des régions Nord-Est-Normandie. Aucun projet développé par Vinci Immobilier ne se créera donc sur de nouvelles zones. Une démarche déjà bien engagée puisque le groupe, depuis l'an dernier, privilégie les terrains déjà artificialisés.

Préservation des sols

«Cela nous empêche de réaliser certaines opérations mais c'est un choix fort que nous avons décidé de prendre. On abandonne un pan de notre activité pour préserver les sols» insiste Olivier Têtu. C'est par exemple le cas de la construction de maisons individuelles en extension urbaine qui représentaient pourtant jusqu'à 20% de l'activité. Mais aussi de la création de zones logistiques qui empiètent sur des terres agricoles que Vinci Immobilier se refuse donc de réaliser. Un repositionnement indispensable pour un secteur qui a souvent été montré du doigt pour grignoter sur les parcelles agricoles.

Le groupe doit donc trouver d'autres alternatives : les sites industriels désaffectés, la transformation de centres commerciaux en désuétude, des opérations sur bâtiment public déserté – c'est par exemple le cas de la Cité Administrative, à deux pas de Lille Grand Palais, qui devrait trouver de nouveaux usages en lieux de vie – ou encore, la réhabilitation. D'ailleurs en Hauts-de-France, l'objectif de réaliser plus de 50% de chiffre d'affaires en recyclage urbain est largement dépassé : «On réalise 70% d'opérations en recyclage urbain» précise Philippe Clément, directeur territorial Hauts-de-France, pour poursuivre, «entre les friches commerciales et les friches hôtelières, le terreau est vraiment favorable dans les Hauts-de-France».

Et de citer le «10.8» à Lille sur une friche ferroviaire de la SNCF, d' «Edenium» à Porte des Postes sur une ancienne usine de fabrication d'huile de moteur (devenue des logements et commerces de proximité) ou encore «Les 3 Mondes», à Amiens, sur des friches industrielles et logistiques (60 000 m² de bureaux, logements, hôtels et commerces).

C'est aussi à Vinci Immobilier (en co-promotion avec BNP Real Estate) que l'on devra le «Metropolitain Square», futur vaste aménagement de 67 000 m² de bureaux, logements et commerces – et 8 000 m² d'espaces paysagers – à la place de l'ancien siège de la MEL, dont les travaux ont commercé en septembre dernier. Avec une belle part laissée aux biomatériaux : «On croit beaucoup en la logique des biomatériaux et des biosourcés. On doit suivre le mouvement, on ne peut plus proposer des bâtiments qui soient déjà obsolètes» ajoute Olivier Têtu.

Mais... une baisse de l'activité

Néanmoins, le secteur de la construction et de la promotion immobilière souffre et a de la difficulté à rebondir depuis le Covid : «Comme tous les promoteurs, nous avons moins de clients à cause de la hausse des taux d'intérêt et de la frilosité des banques. Mais nous ne prévoyons aucune baisse de nos effectifs» rassure Olivier Têtu, tout en précisant que la Côte et le Nord de Paris restaient des territoires qui fonctionnaient très bien.

Gros coup dur également pour l'immobilier, la disparition, à fin 2024 du dispositif Pinel, qui risque d'avoir de nombreuses conséquences sur le marché de l'immobilier, mais qui ne semble pas inquiéter outre mesure Vinci Immobilier : «On vend aujourd'hui sans difficultés beaucoup d'opérations hors Pinel» ajoute Philippe Clément, rejoint par Olivier Têtu : «Les investisseurs particuliers seront remplacés par des investisseurs institutionnels».

Sur les Hauts-de-France, 30 à 40% de l'activité de Vinci Immobilier se concentre sur le tertiaire, le reste sur l'immobilier résidentiel. «Tous les ans, Lille et Lyon se battent sur le tertiaire (chaque année, 200 000 m² de bureaux y sont développés, ndlr). En 2022, la capitale des Flandres a enregistré des records» précise Olivier Têtu.