Immobilier : Le marché sous un nouveau prisme

Une baisse nationale estimée de près de 40 % de l’immobilier d’entreprise ! À la lecture de ce seul chiffre, il est certain que la crise sanitaire n’a pas épargné un secteur où la dernière décennie a été plus que faste. Il n’en demeure pas moins que le quartier des affaires de la Défense à Paris et ses homologues des grandes métropoles n’ont rien à voir avec ceux des Rives de Meurthe ou de Nancy Grand Cœur dans la cité ducale ou encore leur cousin mosellan de l’Amphithéâtre à Metz. «Nous demeurons un marché de province, rien à voir avec des quartiers d’affaires des grandes villes où se concentrent des hubs de transports en commun où les collaborateurs des entreprises font trois heures de trajet par jour pour se rendre sur leur lieu de travail. Là, la chute en matière de bureaux a été brutale et c’est dans ces grandes zones que les changements les plus importants vont intervenir. Dans notre région, nous avons suivi ce rythme de baisse mais à une échelle moindre», assure un professionnel de la pierre entrepreneuriale. 20 % sont évoqués. «Le marché a été complètement bloqué pendant le premier confinement ! Il y a eu un gros arrêt de l’activité. À cette période, l’immobilier n’était pas la première priorité pour le développement des entreprises», constate un commercialisateur rayonnant sur les places fortes nancéienne et messine.

Petites surfaces recherchées

Septembre dernier semble apparaître pour la grande majorité des commercialisateurs comme le véritable début d’une reprise d’activité, encore timide mais présente. Les deux derniers trimestres de l’année passée apparaissent avoir été plus ou moins bon pour les commercialisateurs. Des chiffres oscillant entre 30 000 m² et 35 000 m² de transactions (majoritairement de seconde main) sont lâchés par certains. Difficile de se faire une réelle idée du fait de la non-présence d’un observatoire régional de l’immobilier d’entreprise et les chiffres globaux des majors de la place ne sont pas encore officiellement sortis. «Il est certain que l’on n’a pas rattrapé l’année 2020 mais dans l’ensemble, nous nous retrouvons avec un marché de bureaux à l’instar de celui que l’on a connu en 2015», assure un commercialisateur exclusif d’un vaste programme de 14 000 m² de bureaux à Metz sur une partie des anciennes friches d’un opérateur téléphonique à proximité de la gare (nom de code : Polygone). La demande présente se situe en grande majorité sur les surfaces de moins de 500 m² (et en moyenne autour de 100 m²). La donne n’est pas nouvelle ! «Les petites et moyennes transactions tiennent car c’est là que la demande est forte. Ce sont les grandes transactions, de plus de 1 000 m², qui font baisser les chiffres. Elles sont aujourd’hui quasiment absentes mais l’on commence à ressentir de nouveau une demande.» Cette donne entraîne indéniablement l’interrogation de l’impact du télétravail aujourd’hui sur la vision des entreprises dans leur recherche de biens immobiliers. Sur la place régionale, les avis divergent. «Le télétravail est une pratique qui devrait s’imposer sur le long terme. Les grands groupes commencent réellement à l’intégrer et cela gagne les plus petites structures. Le télétravail aura un impact notamment pour les entreprises présentes sur des surfaces importantes. La tendance sera à la baisse des mètres carrés», assure un professionnel. D’autres sont beaucoup plus prudents sur le réel impact du télétravail.

Politiques publiques…

«La situation actuelle ne fait qu’accélérer la tendance mais pour le moment, l’impact en termes de demande n’est pas réellement perceptible mais il est certain que c’est une donne à prendre en compte», complète une de ses consœurs. «Le télétravail est pris en compte mais delà à assurer que cela va faire chuter brutalement les besoins en mètres carrés. Aujourd’hui, pour ce qui est de notre activité, on estime que cette baisse pourrait être de l’ordre de 8 % des demandes en termes de surface.» Les évolutions, contraintes et forcées, des habitudes de travail, auront leur impact, cela apparaît une certitude mais peut-être pas aussi prononcées comme certains tentent à nous le faire penser. La préoccupation majeure des commercialisateurs apparaît aujourd’hui de faire face à une demande qui pourrait augmenter rapidement quand la reprise sera venue (et l’attractivité ?). Une demande palpable mais une offre, principalement dans le neuf qui se semble se tarir avec la fin de grands programmes sur les agglomérations nancéiennes et messines. «Le vieil adage est toujours de mise ! L’offre crée la demande. C’est une donne que les politiques publiques doivent prendre en considération. Aujourd’hui plusieurs réflexions se doivent d’être menées histoire de tenter de se projeter dans les années à venir. À Nancy, par exemple, les futures friches de l’Hôpital central avenue de Strasbourg sont un vrai point de réflexion. C’est un axe bien placé faisant la jonction entre le quartier des Rives de Meurthe et celui de Nancy Grand Cœur. Il est indispensable de continuer de produire du neuf.» À Metz, la fin des programmes du quartier de l’Amphithéâtre voient l’arrivée du vaste programme Polygone de 14 000 m² et un «marché sur le technopôle messin qui demeure actif.» À Nancy, c’est dans la propre périphérie, notamment à Malzéville sur l’Écoparc ou encore sur la zone Brabois-Forestière près du CHRU que les commercialisateurs se concentrent via la programmation d’opération d’investisseurs privés. «Sur les Rives de Meurthe, nous enregistrons encore des demandes importantes mais là, la demande est déjà plus forte que l’offre», assure une professionnelle du secteur. Le marché de la seconde main, toujours qualitatif, est jugé bien présent mais le secteur se trouve confronté à la mise en conformité. «C’est certain que la réglementation thermique RT 2020 ne vas pas arranger pas les choses.» Cela c’est pour l’activité purement bureaux. Côté commerce, c’est le grand plongeon, «avec une grande interrogation sur l’attractivité notamment dans les quartiers de centre-ville.» Les vents de développement soufflent sur les locaux d’activités et surtout sur l’activité logistique et principalement la logistique péri-urbaine et urbaine (voir notre article en page 6 de ce supplément). «Nous avons enregistré une bonne année en matière de locaux d’activités même sans la logistique. Le marché des PME est dynamique, une fois sur deux, nous sommes sur de l’acquisition. Le problème, c’est le manque de foncier et d’offre.» Le foncier et l’offre, les deux éternelles mamelles de l’immobilier d’entreprise, et ce n’est pas près de changer…