Le gouvernement prolonge la durée des permis de construire !

 Paul-Guillaume BALÄY,
 avocat associé en droit public et urbanisme
paul-guillaume.balay@fidal.com)

On sait qu’en principe les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme sont valables deux ans (art. R.424-17 et R.424-18 du Code de l’urbanisme). Cela signifie que des travaux significatifs doivent être initiés dans ce délai de deux ans, à peine de caducité du permis. De même, une fois entamés les travaux peuvent être interrompus une ou plusieurs fois, mais toujours pour une période maximum d’un an.

Parallèlement, les bénéficiaires d’autorisation disposent de la faculté de solliciter la prolongation de leur autorisation en cours de validité une seule fois et pour une période d’un an. Ils peuvent utiliser ce droit pour porter la période initiale de deux à trois ans ou pour interrompre les travaux durant plus d’un an, mais pas plus de deux (art. R.424-21). Seuls les projets de parcs éoliens bénéficient d’un régime spécial qui leur permet de solliciter la prorogation du permis à dix reprises (art. R.424-21).

Pour être complet, il faut également préciser qu’en cas de recours, le délai de validité d’un permis est suspendu pendant la durée de la procédure judiciaire (art. R.424-19). Il est également suspendu en cas de force majeure et peut aussi être interrompu si le commencement ou la poursuite des travaux sont rendus impossibles par la faute de l’administration (règles d’origine jurisprudentielle).

En 2008, le gouvernement de l’époque avait déjà décidé de prolonger temporairement la durée de validité des autorisations d’urbanisme (décret du 19 décembre 2008). Cette technique, qui vise à soutenir les projets en période difficile, avait été mise en œuvre avec un certain succès : elle a permis à certains promoteurs d’attendre que la situation économique très difficile de l’époque s’améliore, tout en conservant leurs permis. Ainsi, dès que le marché s’est redressé, certains projets gelés ont pu être recommercialisés immédiatement et “sortir de terre” sans devoir attendre le dépôt d’une nouvelle demande, le délai d’instruction et la purge des délais de recours.

Un an de plus pour les autorisations en cours.

Concrètement, la mesure est simple. Comme celui de 2008, le décret du 29 décembre 2014 s’applique aux autorisations d’urbanisme en cours de validité. Il s’applique également à toutes les autorisations d’urbanisme qui seront délivrées jusqu’au 31 décembre 2015. Il a pour effet de porter de deux à trois ans la durée de vie de ces autorisations. Cette prolongation de la durée de validité s’applique automatiquement, sans aucune formalité. De surcroît, cette prolongation peut se cumuler avec la prorogation d’un an prévue par l’article R.424-21 du Code de l’urbanisme. Enfin, si l’autorisation a déjà fait l’objet d’une prorogation d’un an grâce au mécanisme de l’article R.424-21 du Code de l’Urbanisme, cette prorogation est automatiquement portée à deux ans. En résumé, la durée de validité de toutes les autorisations en cours de validité est majorée d’un an.

Cependant, comme en 2008, le décret ne traite pas le cas particulier d’un permis de construire ayant déjà bénéficié d’une prorogation d’un an et dont les travaux ont ensuite été engagés et interrompus. On sait que l’interruption ne doit pas durer plus d’un an (art. R.424-17), mais, là, le décret ne prévoit apparemment pas que ce délai soit majoré d’un an. Ce petit oubli ne vise cependant qu’un nombre de cas très réduit.

Ainsi, on ne peut que se réjouir de cette mesure favorable aux projets immobiliers, sans pourvoir s’empêcher de s’inquiéter qu’une telle mesure soit nécessaire, ce qui traduit les difficultés de commercialisation que rencontrent de nombreux programmes.