Bilans et prospectives immobilières en Moselle avec les professionnels notariaux du N.A.M.

Maîtres Thuet, président du Conseil interrégional des notaires des Cours d'appel de Colmar et de Metz, et Lombardi, président de la Chambre des notaires de la Moselle, ont livré le bilan immobilier pour notre département. Intéressant à plus d’un titre. Et très instructif. À l’exemple de l’année 2021 qui fût très prolixe au niveau national en termes de volume de transactions et de prix au m², 2022 a aussi été une année record, au niveau national, comme au niveau mosellan. Il ressort de l’étude de ce mois de mars 2023 que le marché immobilier est dans une bonne dynamique et que la conjoncture immobilière a été en progression en Moselle en 2022. L’évolution des prix avoisine le niveau national.

Volume et prix des transactions en hausse

Dans notre département, le volume des transactions, tous types confondus, maisons et appartements anciens, terrains à bâtir, est en augmentation pour l’année 2022. Les chiffres varient de + 2,7 % à + 5,9 % : + 5,6 % pour les appartements anciens (+ 5,8 % au niveau national), + 5,9 % pour les maisons anciennes (+ 6,2 % au niveau national) et + 2,7 % pour les terrains à bâtir. Les niveau de prix observés à l’échelon mosellan s’élèvent à 2 030 € médian par m² en appartements anciens et à 196 700 € pour le prix de vente médian des maisons anciennes (270 000 € pour Metz). Sur les 10 dernières années, les évolutions annuelles des prix sont similaires entre les deux territoires pour les maisons anciennes. Depuis 2016, elles suivent quasiment les mêmes tendances haussières. Par secteur, la ville de Metz - et son agglomération - , ainsi que le Pays du Fer, sont ceux où les prix de vente médians sont les plus importants du département, et connaissent, à l’exception de Metz, des évolutions annuelles supérieures à 10 % (secteur de Metz et environs, +4,8 %). Pour les quatre autres secteurs de l’Est du département, ceux situés les plus au sud ont également connu une évolution annuelle marquante : + 9,6 % dans le secteur Montagnes et Lacs et + 18,7 % au Pays du Sel. Les deux secteurs les plus au nord enregistrent des évolutions annuelles moindres : + 3,3 % dans le Pays du Charbon et + 5,3 % dans le Pays de Sarre et Bitche. Les quatre secteurs présentent une caractéristique identique : leurs prix de vente médians sont inférieurs à 150 000 €.

Des disparités géographiques...

Quant au marché des appartements anciens en Moselle, il livre quelques enseignements significatifs. En 2022, le prix au m² médian est de 2 390 € à Metz et de 2 030 € en Moselle. Sur la dernière décade, les évolutions annuelles sur chacun de ces territoires suivent les mêmes tendances haussières ou baissières, parfois dans des proportions différentes. Une disparité selon les zones géographiques est à noter. Les prix supérieurs à la médiane départementale se situent dans les communes des agglomérations de Metz et de Thionville. L’ensemble de ces communes voient une hausse du prix au m² médian sur un an. Les localités avec un prix au m² médian inférieur à celui du département connaissent des évolutions hétéroclites, comme pour celles dont les prix sont supérieures à la médiane départementale. La commune d’Amnéville enregistre une baisse significative de son prix au m² médian (- 18 %). Situations différentes pour Sarreguemines (- 0,2 %), Talange (- 1,2 %), Freyming-Merlebach (+ 0,7 %), Florange (+ 9,5 %), Rombas (+ 10,2 %), Sarrebourg (+ 14 %), Montigny-lès-Metz (+ 9,1 %), Hagondange (+ 11 %). Forbach et Saint-Avold se situent au-dessus de l’évolution médiane départementale (+ 6,5 % et + 6,2 %) quand Hayange est en-deçà (+ 4,3 %) et Stiring-Wendel sur la même ligne (+ 5,6 %). Entre 2021 et 2022, la part des appartements anciens composés de 4 pièces a régressé de 2,5 points, principalement au profit de ceux composés de 3 pièces. Les 3 et 4 pièces sont les biens concentrant à eux seuls presque 60 % des transactions d’appartements anciens en Moselle pour 36 % de 3 pièces et 23 % de 4 pièces. Le 1 pièce pèse en 2022 6 % et les 5 pièces et plus 13 %.

La tendance des parcelles plus petites

Relativement aux marchés des terrains à bâtir, celui du bâti ancien enregistre des hausses de prix et celui du foncier connaît une hausse plus modérée. Le prix de vente médian d’une parcelle dans notre département s’établit à 71 400 €, soit une évolution annuelle de +2,7 %. Plus des deux tiers des terrains à bâtir vendus ont une superficie inférieure à 1 000 m². Les parcelles de plus de 1 500 m² représentent moins de 15 % des ventes en Moselle. Le prix de vente médian des terrains à bâtir de moins de 600 m² a augmenté sur un an (+ 17,2 %, 89 100 €) tandis qu’ils ont baissé pour les terrains de 600 m². Par secteur, les prix ont progressé de + 18,3 % sur Metz et environs (prix de vente médian de 84 300 €). Ils ont baissé de quelque 3 % dans les secteurs de Pays du Charbon (53 400 €) et de Montagnes et Lacs (35 200 €). Ces évolutions trouvent leur explication en partie par des déplacements du marché vers des parcelles plus petites. Enfin, sur la globalité des marchés immobiliers : en Moselle, en 2022, la proportion des acquéreurs autres que les Mosellans (tous types de biens confondus) est assez disparate. Elle dépasse les 8 % sur les trois secteurs frontaliers Pays du Fer, Pays du Charbon et Pays de Sarre et Bitche. Elle est moins forte (3 % ou moins) sur Metz et les secteurs de Metz environs, agglomération messine, et Pays du Sel. Tranche d’âge la plus représentée chez les acquéreurs - à 85 % Mosellans - : 30 à 39 ans.

Quelle année immobilière en 2023 ?

Dès lors, que sera l’année immobilière 2023 ? Quelles perspectives en cette entrée de printemps pour les mois à venir ? Difficile de lire dans la boule de cristal en la matière. Maîtres Thuet et Lombardi ont néanmoins donné quelques pistes, liées forcément au contexte socio-économique du moment et aux réglementations en cours et à venir. Pouvoir d’achat en berne, inflation galopante, taux d’intérêts qui augmentent ; autant de facteurs à prendre en considération. Les avancées du marché immobilier en France devraient être plus modérées en 2023 par rapport aux années 2021 et 2022. Cette modération est à la fois en termes de prix et de volumes de transactions. Les ventes pourraient s’élever à environ 950 000 contre 1,1 million en 2022. l’attentisme des Français à l’égard de l’immobilier est bien là. Avec l’augmentation des taux d’intérêt liée à l’inflation, la croissance du marché immobilier devrait se poursuivre. Mais cette croissance aura un rythme plus modéré. Par conséquent, les prix devraient continuer à augmenter en France en 2023. Ce marché a une estimation de croissance des prix de 3 % sur tout le territoire. Cependant, cette augmentation globale des prix masque des disparités importantes. En 2023, la tendance à la hausse des taux de crédit immobilier observée depuis un an devrait se poursuivre. La prévision de ce taux en 2023 est d’environ 2,8 % pour les prêts à 20 ans. Cette augmentation s’explique par la situation inflationniste persistante, la hausse des taux directeurs de la BCE, celle des taux obligataires français à 10 ans. Cependant, cette hausse intervient après une longue période de baisse des taux.

Le notariat, valeur refuge

La pression sur le taux d’effort des ménages devrait rester relativement mesurée, préservant leur solvabilité moyenne. Autre élément, d’importance : la rénovation énergétique. En 2023, la législation concernant la location de logements énergivores deviendra plus stricte. À partir de janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m2 d’énergie par an ne pourront plus être loués. En 2025, les logements notés G au DPE seront également interdits à la location. À ceux-ci s’ajoutent les logements classés F en 2028. Les propriétaires de ces biens pourront bénéficier d’aides publiques pour les rénover. Mais certains pourraient préférer les vendre à des prix réduits pour rester compétitifs sur le marché immobilier. Il est une chose certaine : le marché immobilier reste une valeur refuge, un repère dans une époque aux multiples incertitudes. Comme il a été rappelé, en conclusion : «le notariat est confiant dans son avenir. Les notaires conseillent et accompagnent au plus près les clients dans leurs projets immobiliers ou autres. Connaisseurs du marché immobilier, détenteurs de statistiques immobilières clé, ils restent des interlocuteurs privilégiés dans l’écosystème économique local et des vecteurs liés à l’attractivité.»