Sur la Côte d’Opale, l’immobilier dunkerquois s’envole

En 2024, le marché de l’immobilier connaît un rebond positif en France. Le recul des prix de vente et des taux d’intérêt bancaire doublés de mesures publiques «choc» tant sur le neuf que sur le locatif, se combinent pour redonner un peu d’allant au marché. Dans ce contexte, la Côte d’Opale, réputée pour ses plages et ses villes emblématiques comme le Touquet, suit-elle la tendance nationale ou fait-elle figure d’exception ?

Les prix flambent à Dunkerque

Dans le Dunkerquois, en tout cas, les arrivées programmées des gigafactories et des futurs EPR, font de cette partie de la Côte d’Opale un nouvel Eldorado de l’immobilier. La demande est forte, et fait grimper les prix. Chloé Fournier, agent immobilier du réseau Iad France, le constate : «L’effet levier est là et les prix flambent clairement à Dunkerque centre et Malo-les-Bains. Une maison de 150 000 euros à Calais se vend facilement 230 000 euros à Dunkerque, en moyenne».

Même son de cloche chez le gérant d’Innov Immo à Gravelines, Geoffrey Bonjean : «Le marché est à flux tendu avec une forte augmentation des prix dans le neuf et l’ancien». La demande pour les logements neufs en habitations principales n’est pas satisfaite, notamment en raison de retards constatés dans les programmes immobiliers. «Les coûts de constructions ont fortement augmenté», complète le professionnel, «et le foncier est moins disponible».

De son côté, le sud la Côte d’Opale connaît également une forte dynamique. «2024 est une année meilleure, notamment grâce à la baisse des taux», sourit Géraldine Chauffart, gérante de L’Adresse au Touquet. Les ventes se font en moins de deux mois. Et ce malgré des prix en hausse constante depuis 2022 sur les deux principales villes, selon l’agence immobilière Bien d’Ici. «Le Touquet dépasse la barre symbolique des 10 000 euros au m² affichés pour atteindre les 10 500 euros aujourd’hui. Quant à Boulogne-sur-Mer, les prix moyens affichés au m² sont en augmentation de 12% en un an, et de 28% depuis 2022 ». D’une manière générale, l’agence Bien d’ici constate : «Dans les principales villes de la Côte d'Opale, la part des maisons dans l’offre est quasiment deux fois moins importante par rapport au reste du Pas-de-Calais. » De quoi tendre le marché.

Un marché plus stable à Calais

Dans le Calaisis, le marché est plus stable. Après la folie de la période Covid, le marché local semble se normaliser. Comme d’autres territoires, Calais a profité de mesures nationales et régionales comme le prêt à taux zéro ou encore les aides pour l’amélioration de l’habitat. L’agglomération Grand Calais Terres et Mers a même proposé une aide financière à destination des primo-accédants. «Cette aide avait eu un effet positif sur les jeunes» se souvient Chloé Fournier. Aujourd’hui, une hausse des prix se confirme, comme l’ont souligné récemment nos confrères de BFM avec un prix à 1 846 euros du m² cette année. Un prix médian tempéré par le Figaro autour des 1 594 euros du m², soit une augmentation de 4 %.

« Je dirais que le marché est finalement plus stable et cohérent dans le Calaisis » estime Peter Laurier, gérant d’ERA à Calais. Et ce, même si la digue de Calais attire énormément les Français, les Belges et les Allemands pour une location estivale ou même l’acquisition d’une résidence secondaire. «Maintenant, c’est beaucoup plus dur pour les acheteurs sans apports pour obtenir un prêt», explique Peter Laurier. Les spécialistes du secteur évoquent des acceptations de dossier sur le Calaisis par les banques de l’ordre d’un à quatre dossiers sur dix.

Un marché locatif «ralenti»

Du côté des locations, que ce soit à Dunkerque ou sur le reste de la Côte d’Opale, le marché est moins dynamique. «Ce n’est pas la même réflexion», rappelle Chloé Fournier. «Quand on achète pour relouer, là, les taux restent trop forts pour intéresser des investisseurs. Sauf sur le saisonnier où les règles ne sont pas les mêmes». En effet, le propriétaire doit penser déjà aux impôts fonciers à verser, et ensuite aux éventuels travaux pour louer l’espace dans les normes.

À Calais, la mise en place du permis de louer, depuis le 1^er janvier 2019, a assaini le secteur. «C’était une mesure bienvenue», estime le gérant d’ERA à Calais, Peter Laurier. Toutefois, les DPE (diagnostic de performance énergétique, ndlr) complexifient un peu les choses, car certains propriétaires n’ont pas les moyens pour des travaux ». Et le coût des travaux se répercute sur les prix de location avec une moyenne d’environ 420 euros par mois pour un simple studio.

Reste la question de la location saisonnière. À Calais, les copropriétés refusent généralement les locations type «Air BnB» afin de préserver la tranquillité des habitants. Et ce, malgré le fait que la plage, avec ses nouveaux aménagements, attire nombre de touristes. Malgré tout, ce marché vient parfois se percuter avec celui de la location longue durée. «La location saisonnière est hors champ du permis de louer», rappelle Peter Laurier. Et il peut arriver qu’un locataire loue une habitation un an en contrat saisonnier…

Daniel Boulogne