LMH diversifie son offre pour être plus attractif
Bailleur social de la Métropole Européenne de Lille, LMH – Lille Métropole Habitat – mène des actions profondes pour affronter les transformations sociétales. Transition énergétique, réhabilitation du patrimoine, disponibilité foncière... Autant d'enjeux que LMH prend à bras le corps pour continuer de jouer son rôle d'acteur de la ville.
Cela fait un an qu'Anne Voituriez a pris la présidence de LMH. Rejointe en mars dernier par Maxime Bitter nommé à la direction générale, la maire de Loos et vice-présidente de la MEL chargée de l'habitat et du logement, sait que d'importants chantiers l'attendent pour que l'office public de l'habitat réponde à ses missions d'intérêt général dans le domaine de la politique de la ville.
LMH gère un parc de 35 000
logements (environ 100 000 personnes logées), soit un quart du
parc social de la MEL et la moitié du parc social lillois. 70% du
parc de LMH est situé dans des quartiers prioritaires de la ville.
Parmi l'un des principaux enjeux dans les années à venir pour LMH –
et comme pour l'ensemble des HLM –, la réhabilitation des
logements : «Un
tiers de nos logements sont en étiquette E, F ou G, avec des
consommations énergétiques trop importantes. D'ici 2025, l'Etat
nous demande de réhabiliter les logements classés G (qui seront
interdits à la location en cas de non réhabilitation, ndlr), puis
les F avant 2028 et enfin les classements E avant 2034»
détaille Anne Voituriez.
Impossible
d'aller plus vite que l'inflation
«Autant
aller plus loin que la réglementation.
L'idée serait de
répondre à d'autres enjeux demandés les locataires : davantage
d'espaces, de maisons (actuellement les maisons ne représentent que
8% du parc de LMH, ndlr), de diversité du peuplement, etc. Investir
plus dans une réhabilitation, c'est proposer plus de qualité dans
le logement»
ambitionne Maxime Bitter.
Avec
un budget moyen de 85 000€ par réhabilitation par logement,
l'enveloppe globale pour les 9 500 logements de LMH serait donc de
l'ordre de 850 M€. «C'est
un investissement colossal. Nous savons que la réponse à la
sobriété énergétique est dans nos parcs mais il faut aller plus
vite que l'inflation. Ce n'est pas possible.»
Chaque
année, les recettes des loyers représentent 130 M€ alors que les
dépenses de l'office sont de l'ordre de 120 M€. 10 M€ restants
qui paraissent bien maigres – et auxquels il faut retrancher le
poids de la dette à 6 M€ – pour faire face au montant des
réhabilitations estimées. Parmi les solutions envisageables,
l'augmentation des loyers. «Aujourd'hui
nous assumons de devoir augmenter les loyers sur l'Indice de Révision
du Logement (IRL) parce que nous sommes face à un vaste programme de
réhabilitation»
avoue Maxime Bitter.
La
guerre du foncier
Présent
sur des projets ANRU à raison de 2 200 logements, LMH veut
aussi sortir des zones géographiques sur lesquelles il est
historiquement présent, mais aussi pour trouver de la place là où
il n'y en a plus sur la métropole lilloise. «La MEL nous demande
au minimum 300 nouveaux logements par an. Notre programmation 2022
table sur 260 logements. Il y a très peu de foncier et nous allons
là où les promoteurs peuvent construire» poursuit Maxime
Bitter. L'office public fait donc son arrivée sur des territoires comme les Weppes ou du nord de la métropole, à Quesnoy-sur-Deûle
et à Bondues par exemple.
Et
puisque le foncier fond comme neige au soleil, LMH mise aussi sur de
nouveaux gisements comme les grands sites industriels en
reconversion, en partenariat avec l'Etablissement Public Foncier
ainsi que sur les bureaux vieillissants. «Le monde de
l'immobilier tertiaire est en crise profonde. Nous venons d'acquérir
un bien de 1 000 m² rue Nationale à Lille et de 2 500 m² rue
Gambetta et nous avons encore d'autres idées. Les enjeux sont
colossaux. LMH a besoin de construire un choc
d'attractivité, que ce soit en diversification de
logements, en choix géographiques, etc.»