L’immobilier : la vision de notre expert

Abordons d’abord l’immobilier d’habitation

Tous les ingrédients semblaient a priori réunis pour faire de 2012 une bonne année immobilière :

– une demande résidentielle forte et pérenne tant à la location qu’à l’achat,
– des taux d’intérêt historiquement bas,
– une hausse des prix apparemment enrayée.

Patatras… l’on avait oublié que dans notre modèle économique, la pression de la demande n’est d’aucune utilité si elle n’est pas confrontée à une offre. Et cette absence d’offre a bien été la caractéristique principale de 2012.

L’attentisme préélectoral s’est mué en crainte de l’avenir, – inutile donc de se séparer d’une valeur refuge -, et pour certains en attentisme fiscal.
Ce retrait des vendeurs a créé artificiellement la rareté et donc le maintien, relatif, des valeurs.

Si 2013 semble réunir les gages de vitalité précités, on s’aperçoit pourtant qu’il s’agit de gages pour partie virtuels ! :

– le besoin de logements reste fort, mais une appréhension quant à l’avenir freine les engagements pour 15/20 ans dans une conjoncture économique désastreuse ; – des taux bas, et qui devraient le rester, mais des conditions d’accès au crédit de plus en plus draconiennes ;
– une hausse des prix enrayée annonciatrice d’une baisse à venir ?

Dans ce contexte, de deux choses l’une : soit la résistance des vendeurs se maintient et les prix garderont une stabilité dans un marché se rétrécissant encore… soit ceux-ci s’adapteront aux conditions actuelles de marché et dans ce cas les transactions reprendront mais les prix baisseront très sensiblement…

Si le deuxième pan de l’alternative est économiquement et socialement préférable, bénéficiant à ceux qui envisagent l’immobilier d’abord sous l’angle d’un bien d’équipement (ceux pour lesquels il est nécessaire de se loger), le premier est plus aventureux pour les investisseurs qui raisonnent en valeur patrimoniale…

Ces perspectives moroses ne nous paraissent toutefois pas transposables à deux autres catégories d’actifs immobiliers :

L’immobilier d’entreprise et l’immobilier mutualisé (SCPI, OPCI, SCI…)

Certes la conjoncture n’est pas au meilleur pour les entreprises ; le manque de perspective de croissance a rétréci automatiquement la demande (de 15 à 20% selon les analyses). Mais comme une bicyclette, l’entreprise est obligée d’avancer pour ne pas tomber. Beaucoup, faisant l’impasse sur 2013, se persuadent de jours meilleurs en 2014, jours qu’il faudra aborder dans les meilleures conditions. Sélectivité, rationalité, compression des coûts (en loyers, en charges, en surfaces, en dépenses énergétiques…) ne sont certes pas des motifs flamboyants de développement, mais restent des facteurs de mobilité contribuant à la fluidité du marché. Les investisseurs qui sauront développer une analyse pointue et rigoureuse des actifs qui leur sont proposés sur le marché de l’immobilier d’entreprise devraient pouvoir en tirer parti.

S’agissant des placements collectifs, SCPI et autres, l’on sait que l’effet de masse est à même d’amortir les soubresauts du marché. Les organismes ayant pratiqué une gestion dynamique et sélective, tant sur les emplacements que sur la durée des baux et la qualité des locataires, semblent aujourd’hui épargnés. Qui plus est, le marché secondaire – et donc la liquidité du placement mutualisé – continue à bien se porter.

Il serait simplificateur d’opposer deux catégories d’acteurs : les Jeanqui- pleure, qui se tourneraient les pouces (comme en 2012) et les Jean-qui-rit qui, aveuglément, se contenteraient de croiser les doigts. 2013 devrait permettre aux investisseurs avisés de saisir des opportunités où valeur patrimoniale et rentabilité nécessiteront un peu d’audace et un bon sens de l’anticipation.