Les professionnels de l'immobilier d'entreprise court-circuités ?
C'est le constat fait par Gonzague Leman, agent indépendant spécialisé dans l'immobilier d'entreprise à Valenciennes. Sous contrat avec Abrimmo, réseau indépendant en Nord-Pas-de-Calais, il connaît bien le marché local et le dépeint sans langue de bois.
Le tramway, dont le premier tronçon a été inauguré en juillet 2006, a beaucoup changé le visage de Valenciennes et son marché de l'immobilier d'entreprise.
Agé de 49 ans, Gonzague Leman a débuté sa carrière d’agent immobilier en se spécialisant dans le domaine des bistrots et autres débits de boissons à Valenciennes et sa région. «Depuis quatre à cinq ans, les bistrots de village ferment et le marché a changé. Je me suis adapté à ces changements, explique l’agent. Notre métier évolue chaque année.»
En effet, pour preuve, à présent les bistrots comptent pour une transaction sur dix dans les activités de Gonzague Leman. «Ce sont de plus en plus les brasseurs eux-mêmes qui font notre métier», remarque l’agent, qui s’occupe davantage de pas-de-porte, de terrains ou encore de zones d’activité commerciale.
Récemment, l’agent indépendant a même travaillé avec le groupe Eiffage pour le cession d’un terrain dans la région. C’est la première fois que Gonzague Leman traitait avec ce type de grandes entreprises, qui peuvent encore investir. Cependant, même en se diversifiant sur ce genre de transaction, il rencontre des difficultés sur un marché de plus en plus complexe et morose.
Difficultés de financement et concurrence. On observe effectivement dans l’immobilier d’entreprise une concurrence d’un nouveau genre selon l’agent indépendant. «Les mairies, chambres de commerce et liquidateurs judiciaires font notre travail directement, nous sommes court-circuités en quelque sorte» explique Gonzague Leman. Ainsi, en raison des nombreuses fermetures d’entreprises, les liquidateurs judiciaires prennent une place de plus en plus importante dans l’immobilier d’entreprise.
Mais une autre difficulté apparaît, cette fois au moment de l’achat et du financement des projets. Le diagnostic est clair pour l’agent immobilier : «Les banques ne prennent pas de risque, en particulier depuis un an et demi. Il y a de très grosses difficultés de financement.»
Gonzague Leman cite l’exemple d’un café-tabac dans l’arrondissement de Douai proposé pour 80 000 euros. Malgré son apport de 40 000 euros, l’acheteur s’est vu refuser son dossier par une banque. «Ces difficultés de financement frappent particulièrement les petits commerçants», souligne l’agent indépendant.
Celui-ci est basé à Valenciennes, où se trouvent 70% de son activité. L’agent n’hésite pas à se rendre à Cambrai, Douai ou même Lille. Néanmoins, il connaît bien le marché valenciennois et ses spécificités.
Le cas de Valenciennes. Valenciennes, ville de taille moyenne, est un marché avec ses caractéristiques et son propre tempo en termes d’immobilier d’entreprise, en particulier pour les commerçants. «En 2008, il y a eu la crise au niveau national, mais nous ne l’avons pas trop ressentie à Valenciennes avec le projet Cœur de ville/place d’Armes et le tram. Et 2009, 2010 ont même été de bonnes années.»
Mais la conséquence principale a été une très forte concentration du marché sur la zone de la place d’Armes, où les tarifs ont considérablement augmenté, atteignant même des prix équivalents à ceux de Lille. «Les loyers sont énormes dans cette zone restreinte, centrée sur la place d’Armes, les autres quartiers de Valenciennes souffrent beaucoup», selon Gonzague Leman.
Avec ses 24 ans de métier, l’agent indépendant semble malgré tout bien armé pour avancer dans un marché de l’immobilier d’entreprise de plus en plus concurrentiel sur Valenciennes et sa région.