L’année 2016 a bien démarré sur le marché de l’immobilier neuf résidentiel.
La reprise du marché immobilier, entamée en 2015, devrait se poursuivre en 2016 sur l’ensemble des segments. En particulier, le Brexit pourrait bénéficier au marché de l’immobilier tertiaire parisien, d’après le Crédit Foncier.
L’ensemble des indicateurs du marché immobilier indiquent une poursuite de la reprise en 2016. Ce 28 juin, à Paris, le Crédit Foncier présentait un panorama de la situation actuelle et ses prévisions pour le reste de l’année. Les signes de la reprise sont multiples : “les
trois quarts des professionnels de l’immobilier sont optimistes pour les 12 prochains mois”, démarre Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier. Autre signe, l’accélération des parcours d’acquisition : dans 70% des cas, les acheteurs mettent actuellement moins d’un an pour conclure, contre 67% l’an dernier. En moyenne, 4,5 mois sont nécessaires avant de signer un compromis de vente. “Cela va plus vite (…) le marché a tendance à se fluidifier”, analyse le responsable. Plusieurs indicateurs qui avaient connu une évolution favorable en 2015 devraient poursuivre dans le même sens. C’est le cas du volume des crédits à l’immobilier résidentiel : il devrait croître de 5% environ en 2016, pour atteindre 159 milliards d’euros, prolongeant une année 2015 record, marquée par une augmentation de 27%. Ces chiffres excluent normalement les rachats de crédits, lesquels ne reflètent pas une activité, précise le Crédit Foncier. L’évolution des taux d’intérêt poursuit sa courbe de 2015, orientée à la baisse. En mai, ce taux est de 1,77% “Les taux continuent de baisser et sont à un niveau extrêmement faible”, commente Bruno Deletré. En revanche, la durée des crédits, elle s’est globalement stabilisée, cette année (17 ans et 6 mois). Bref, tous paramètres cumulés, la situation d’un acheteur d’un bien immobilier en 2016 est nettement plus favorable qu’en 2014 : suivant le cas construit par le Crédit Foncier, un bien immobilier ancien vendu 250 000 euros il y a deux ans, le serait actuellement à 245 274 euros, et le coût financier de son financement aurait baissé de 35,1%, passant de 60 716 à 39 383 euros, grâce à la baisse des taux d’intérêt. Pour Bruno Deletré, c’est ce dernier paramètre qui constitue “le principal moteur” de la croissance actuelle du marché.
Des retournements de marché confirmés. L’année 2016 a bien démarré sur le marché de l’immobilier neuf résidentiel. “Le retournement a commencé à se produire”, commente Bruno Deletré. S’il n’apparaît pas de manière flagrante dans les chiffres, c’est en raison du délai entre la vente et son préalable, le permis de construire. Les chiffres de ces derniers se sont assez nettement redressés. Ils ont augmenté de 7,4% sur un an. Sur les logements commencés, la croissance reste modeste (+3,8 %). Au total, en 2016, ce sont 384 000 logements qui devraient être construits, après deux années basses. Deux secteurs sont particulièrement dynamiques : celui de l’accession à la propriété (environ 200 000 logements) et celui du locatif privé (59 000 environ), notamment en raison des mécanismes de type Pinel, et des résidences pour étudiants et personnes âgées. Le locatif social, lui, demeure stable avec 100 000 logements environ. Quant au marché des résidences secondaires, il connaît un léger redémarrage. Sur le front des ventes sur le marché de la promotion, c’est la croissance : + 11,7% au premier trimestre 2016. Et les réservations aussi sont en augmentation (+18,1% sur un an). Résultat, les stocks diminuent, d’autant que les rythmes de commercialisation se sont accélérés. “On a un marché actif, des stocks relativement faibles, et donc, la construction redémarre”, synthétise Bruno Deletré. Les prix se maintiennent à un niveau élevé. Dans l’immobilier ancien aussi, la tendance est à la croissance : la forte reprise des transactions, observée l’an dernier, devrait se poursuivre cette année pour atteindre 830 000 ventes. Au premier trimestre 2016, les prix sont restés relativement stables, ou en légère augmentation selon les territoires et les types de biens. En Ile-deFrance, par exemple, le prix des appartements est resté stable, quand celui des maisons individuelles a un peu augmenté (+0,6%). Sur le plus long terme, “depuis 2012, il y a une baisse assez régulière des prix de l’immobilier. A présent, nous sommes dans une situation de stabilisation des prix (…), nous sommes probablement à un point d’inflexion de la courbe descendante des dernières années”, observe Bruno Deletré. Aujourd’hui, pour un T3 ancien, les disparités régionales sont importantes. Sur des marchés comparables, Paris remporte le record des prix les plus élevés avec 7 700 euros le m2. A l’autre extrémité, le mètre carré coûte 1 600 euros
au Mans. Dans certaines villes, les prix demeurent globalement stables, comme à Montpellier, Marseille et Lyon. D’autres villes voient le prix du mètre carré baisser, à l’image de Lille, Metz, Dijon, Toulon et Grenoble. En revanche, à Nantes, Bordeaux, Toulouse, Rouen, ou Strasbourg, les prix grimpent.
L’investissement dans l’immobilier professionnel dopé par le Brexit ? Parmi les autres tendances observées par le Crédit Foncier, figure la reprise du marché du locatif privé, ainsi que la baisse globale de la vacance locative, qui avait crû fortement jusqu’en 2014, même si des réalités locales très diverses continuent de cohabiter. Sur le marché du locatif corporate, les estimations sont plutôt favorables, avec un volume d’activité qui devrait croître en 2016. Après 2,2 millions de m2 placés en 2015, 2,3 millions sont escomptés cette année. Toutefois, “il s’agit essentiellement d’un marché de renouvellement. Il n’y a pas beaucoup de créations de nouveaux sites de bureaux, mais plutôt des repositionnements d’acteurs qui déménagent de locaux anciens vers d’autres plus récents”, analyse Bruno Deletré. Conséquence : le stock tertiaire fran
cilien, constitué pour l’essentiel de biens anciens, est certes en baisse (- 3,5%, par rapport à 2015), mais il conserve un niveau assez élevé (3,8 millions de m2 de stock, environ). Sur ce marché, une pratique se confirme : celle de l’écart très important entre le loyer affiché et celui réel, qui peut être inférieur au premier d’un quart de la valeur. Comme l’an dernier aussi, l’intérêt des investisseurs tertiaires se confirme : l’immobilier à usage professionnel continue de représenter un placement plus rentable que les actifs sans risques, dont le rendement a poursuivi sa baisse, conséquence de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). Alors, en dépit d’un début d’année décevant, le Crédit Foncier estime que 22,1 milliards d’investissements pourraient être engagés cette année, après les 25,4 de l’année passée. De plus, “il est probable que le Brexit confirme l’intérêt des investisseurs internationaux pour l’immobilier en France et à Paris. (…). Cela devrait pousser à la hausse les volumes des investissements et les prix”, commente Bruno Delebré. Outre Paris, dont le marché arrive à saturation, la tendance pourrait bénéficier aussi à d’autres grandes métropoles, comme Lyon.