Droit de propriété vs droit au respect du domicile

La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité (article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789).

Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite devant permettre aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants. Et pourtant, certains propriétaires ont pu voir leur droit de propriété sacrifié sur l’autel du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans droit ni titre.

Un droit absolu… pourtant malmené

Dans un arrêt du 17 octobre 2013 (CEDH 17/10/2013, Winterstein et autres c. France, req. n° 27013/07), la Cour européenne a condamné la France reprochant aux juridictions françaises, qui avaient ordonné l’expulsion d’occupants sans droit ni titre, de ne pas avoir procédé à l’analyse de la proportionnalité de cette mesure au regard de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales proclamant le droit de toute personne au respect «de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.» Dans le droit fil de cette jurisprudence, la Cour de cassation avait considéré que les juges devaient apprécier, lorsque la question leur était soumise, la proportionnalité d’une mesure d’expulsion au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de l’occupant (Cass., 3e civ., 17 décembre 2015, n°14-22.095). La mise en œuvre de ce contrôle de proportionnalité pouvait donc conduire le juge à rejeter la demande d’expulsion, nonobstant le caractère illégal de l’occupation, si elle lui paraissait de nature à contrevenir au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de l’occupant.

Un droit absolu… réaffirmé

Dans sa décision du 4 juillet 2019, la Cour de cassation a considéré que l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement et que, dès lors, l’ingérence qui en résulte, dans le droit au respect du domicile de l’occupant, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (Cass., 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-17119). La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens dans un arrêt du 17 mai 2018 (Cass., 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-15792). Elle confirme donc, de manière claire, que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant d’obtenir l’expulsion des occupants, sans que ces derniers puissent opposer le droit au respect de leur vie privée ou de leur domicile et sans que le juge soit tenu de procéder à un quelconque contrôle de proportionnalité. Cette décision est de bon augure pour les propriétaires puisque le caractère absolu du droit de propriété est réaffirmé.

Karine L’HUILLIER

Avocat au Barreau de Nancy, Fidal

Règlement des Contentieux et Droit Immobilier