Batixia : "un bel outil au service des territoires"
En dix ans d’activité opérationnelle, Batixia, unique société d’investissement régional en France, a contribué à 29 opérations immobilières privées dans des sites urbains régionaux en difficulté. Une mission dont elle n’entend pas se départir, tant les besoins restent importants.
Si son dixième anniversaire n’a pas fait l’objet de célébration particulière (elle a été créée en novembre 2002), la SA Batixia méritait bien, de par son bilan, un éclairage particulier pour ses dix années d’activités opérationnelles démarrées en 2004. Son bilan est là, bien tangible, de la transformation de l’usine calaisienne Lu en call center, sa première opération, à l’implantation d’un bowling dans un quartier sensible de Valenciennes, à sa contribution au développement du Centre européen des textiles innovants (CETI) et du site de l’Union à Roubaix-Tourcoing.
Unique en France. Au total, 29 projets immobiliers soutenus pour 114 M€ investis et 98 000 m2 construits pour cette structure originale. «Batixia est une structure à statut juridique spécifique, la seule en France sous le régime des sociétés d’investissement régional (SIR), statut particulier qui permet, sur des missions de rénovation et d’aménagement urbain, d’associer partenaires publics et privés au service de projets territoriaux et économiques», explique le président de son conseil d’administration depuis juin 2011, Alain Denizot, président du directoire de la Caisse d’épargne Nord France Europe (CENFE).
A son capital, 15 M€, quatre entités aux missions et métiers complémentaires et différents − le conseil régional Nord-Pas-de-Calais
De gauche à droite, Françoise Dal, Alain Denizot et Jean-Marie Bricogne.
pour 34%, la Caisse des dépôts et consignations pour 25%, la CENFE pour 23% et Batixis, groupe IRD, pour 18% −, autant de partenaires «illustration assez unique de la capacité d’acteurs d’horizons divers à mutualiser leurs forces, leur volonté d’intervenir dans les territoires et plus spécifiquement dans les quartiers prioritaires de politique de la ville», comme l’explique Françoise Duquesne, responsable du département politique de la ville et développement urbain à la Caisse des dépôts Paris. Mais aussi soucieux «d’accompagner le développement de PME et d’améliorer l’attractivité du territoire régional», complète Thierry Dujardin, directeur général adjoint du groupe IRD.
Promesse respectée. Batixia, «pure player des territoires où il y a une problématique de reconquête urbaine et de développement économique», a-t-elle répondu à la promesse de sa constitution ? Oui, répond son directeur général, en poste depuis septembre 2009, Jean-Marie Bricogne : «100% des projets portés par Batixia sont des projets qui se sont inscrits sur de tels territoires et aucun ne l’a été dans le greenfield au sens de l’étalement urbain. De plus, tous ont eu un impact économique, qu’il s’agisse d’assurer le développement d’entreprises comme Impression directe à Roubaix, d’investir dans des friches industrielles comme à Liévin ou à Marquette… Avec, dans plus de 50% des projets, la présence d’un associé du secteur privé.» Oui donc, mais avec le bémol d’une «trop faible présence – 3 investissements sur 29 – dans la dimension mixité fonctionnelle des quartiers d’habitat social, comme à Maubeuge avec le centre d’affaires La Fontaine, immeuble d’habitat social transformé en bureaux dans le quartier de l’Epinette, occupé à 90% et qui a, par effet d’entraînement, généré l’installation d’autres investisseurs», «faute de projets sans doute». Autres secteurs d’investissements, les pôles de compétitivité et d’excellence, la Plaine Images, i-Trans, Nutrition Santé Longévité, Eurasanté : «Il y a là des opportunités au service de la reconquête urbaine.»
Perdurer pour objectif et enjeu. Si «Batixia intervient par le biais de SCI dans lesquelles elle est associée (aux côtés de l’utilisateur du bâtiment et/ou d’autres investisseurs privés et/ou institutionnels) là où, spontanément, il n’y a pas d’appétence naturelle pour un investisseur privé», précise Brigitte Louis, adjointe au directeur régional de la Caisse des dépôts Nord-Pas-de-Calais, «traiter un sujet de reconquête urbaine est sûrement un peu plus compliqué que de le faire sur du greenfield. La spécificité de Batixia, ajoute Jean-Marie Bricogne, permet de viser et de concourir à plusieurs objectifs à la fois, favoriser le développement des entreprises, créer une dynamique qui permet d’attirer des investisseurs privés».
En s’inscrivant dans une logique de prise de risque maîtrisée pour des opérations que les acteurs privés ne prendraient pas en charge seuls, Batixia n’a pas pour finalité la distribution de dividendes, mais «pour objectif et enjeu de perdurer pour satisfaire aux besoins, qui peuvent être différents des territoires», complète Françoise Dal, conseillère régionale et présidente de Finorpa, l’apport en fonds propres dans les projets étant conditionné par l’existence d’un retour sur investissement et donc l’obtention d’une rentabilité suffisante. Ce qui a été le cas de sept des huit participations cédées. «Nous sommes constitués pour amortir les risques et pour continuer à en prendre.»
La société, qui n’a pas inscrit d’augmentation de capital à son ordre du jour, affiche l’ambition de réaliser trois à quatre opérations par an, même si elle fait le constat que le délai de maturation des projet se ralentit : «Sortir un projet est plus compliqué qu’il y a cinq ans du fait de l’environnement économique…» Pas question pour autant de renoncer : «Il y a encore de beaux dossiers et on a encore beaucoup de travail sur un certain nombre de quartiers.»
Encadré 1
En quelques données
Création : 2002
Forme juridique : société d’investissement régional (SIR)
Capital : 15 M€
Actionnaires : Région Nord-Pas-de-Calais (34%), Caisse des dépôts et consignations (25%), Caisse d’épargne Nord France Europe (23%), Batixis, filiale du groupe IRD (18%)
Président du conseil d’administration : Alain Denizot, depuis juin 2011
Directeur général : Jean-Marie Bricogne, depuis septembre 2009
Mise en exploitation du 1er investissement : 2nd semestre 2003
Investissements depuis l’origine : 29
Montants investis : 114 M€
Surfaces totales construites : 98 000 m2
Investissements en exploitations : 21
Montants investis : 95 M€
Surfaces totales : 76 261 m2
Investissements cédés : 8
Montants investis : 22,271 M€
Projets en cours de travaux : 3
Surfaces en cours de travaux : 10 459 m2
Montant investis : 20,882 M€
Projets à l’étude : 10
Surfaces estimées : 32 000 m2
Objectif annuel d’investissements : 1 M€ en fonds propres pour 8 M€ d’investissement immobilier
Objectif annuel d’opérations : 3 à 4
Encadré 2
Trois projets en cours de travaux
− SCI Cannes Postes à Lille-Sud : 1 350 m2 de bureaux portés avec la Ville de Lille et LMCU pour un investissement immobilier de 3 M€ pour injecter du développement économique ciblant les TPE dans ce quartier en ZFU/ANRU. Mise en exploitation prévue en novembre 2014 pour des surfaces comprises en 25 et 30 m2. Spécificité : «On est dans la granulométrie très fine.»
− SCI Roubaix Chaplin à Roubaix : 5 706 m2 de bureaux, mise en exploitation prévue en novembre 2015, pour un investissement immobilier de 12,452 M€. Spécificité : destiné à un seul locataire, Crédit Agricole Consumer Finance, qui regroupera sur son site roubaisien l’ensemble de ses effectifs présents dans la métropole lilloise.
− SCI Transalley à Famars (ZAC du Mont-Houy) : 3 043 m2 de bureaux pour un investissement immobilier de 5,430 M€, projet de centre d’affaires du technopôle valenciennois Transalley appelé Mobilium, porté par une SCI dont les actionnaires sont le promoteur KIC (21%), la CDC (39%) et Batixia (40%). Mise en exploitation prévue fin 2005.