Immobilier d'entreprise : un marché en mode adaptation

Fin novembre dernier sur les hauteurs de l’agglomération nancéienne, au cœur du Technopôle Nancy-Brabois du côté de l’allée de Longchamp à Villers-lès-Nancy. La quasi-totalité des brokers de la place nancéienne sont présents pour participer à l’inauguration du Neuf, une nouvelle offre de bureau tertiaire proposée par le Groupe BMG, foncière spécialisée dans la réhabilitation de friches et d’immobilier tertiaire. 1 880 m² de bureaux répartis sur trois niveaux en lieu et place d’un ancien bâtiment laissé à l’abandon.

«C’est dans notre ADN de revaloriser le patrimoine existant. Ce projet est en parfaite adéquation avec son environnement et permet d’inscrire le programme dans une architecture contemporaine en réduisant son impact énergétique», assure Éric Losfeld, directeur du patrimoine du Groupe. Le Neuf vient renforcer la présence de cette foncière dans l’agglomération nancéienne. Elle est déjà présente à Laxou avec son pôle Le Phénix (3 500 m²) et la Passerelle (12 000 m²) ainsi que dans le quartier des Rives de Meurthe à Nancy avec le Skyline (3 800 m²). Le nouveau pôle du technopôle de Brabois affiche la particularité d’accueillir la marque B’CoWorker développée par la foncière à travers le territoire national. Une vingtaine de bureaux privatifs (équivalents à quarante postes de travail) constituent cet espace de coworking. 

«C’est le dix-septième B’CoWorker que nous ouvrons dans l’Hexagone. C’est une réponse aux nouvelles attentes des entreprises en matière de flexibilité», assure Agnès Ramé, directrice générale de B’CoWorker. Flexibilité, le terme est lancé et traduit à lui seul l’évolution générale présente aujourd’hui au sein d’un marché de l’immobilier d’entreprise, national comme régional, en pleine mutation.

Une redistribution des cartes s’opère, les périphéries, même éloignées sont plébiscitées du fait de la présence, encore, de terrain.

Optimiser le foncier

«Aujourd’hui, les professionnels de l’immobilier d’entreprise commercialisent des postes et non plus des m²», analyse Erwan Bernardé, directeur du pôle Économie de Scalen, l’agence de développement des territoires Nancy Sud Lorraine. «Il y a aujourd’hui une recherche d’une meilleure optimisation des locaux par rapport à l’organisation du travail, des modes de management. Avec une moyenne de 1,7 jour de télétravail par semaine, pouvant entraîner certaines interrogations sur la cohésion des équipes, le flex office qui était encore hier qu’une simple tendance s’affirme, entraînant une nouvelle typologie d’offre de bureau.» Le fleurissement d’offres de coworking, un peu partout dans la région, conforte ce sentiment. 

À l’image de la foncière BMG avec ses B’CoWorker, d’autres s’en ont fait également une spécialité avec les Office Station d’Arthur Loyd, présent sur Metz et prochainement à Nancy dans le bâtiment Initial du quartier Nancy Centre Gare. D’autres acteurs, dont certains complétement étrangers à l’univers de la pierre entrepreneuriale, s’y engouffrent y voyant une façon de faire fructifier leurs m². Le marché du coworking continue sa croissance entamée depuis quelques années avec, d’après certaines études, une croissance continue de l’ordre de 20 % depuis 2022. Une réalité bien présente dans les grandes métropoles mais à une échelle moindre en province dont notamment dans notre région. 

«Le gros du marché demeure toujours dans la vente de bureaux traditionnels», assurent bon nombre de professionnels du secteur. Le m², la référence hier, qui perdure pour une grande majorité des brokers avec toujours ce redondant constat du manque d’offres neuves s’affirmant pour certains comme une problématique majeure. Difficile de changer la donne quand la question du foncier existant s’invite, le tout dans une politique générale souhaitée de zéro artificialisation des sols. «Sur l’agglomération nancéienne, comme ailleurs, il faut optimiser l’utilisation du foncier en lui donnant une nouvelle visibilité. Des gisements dormants existent, comme des réserves foncières d’entreprises et dans la logique de zéro artificialisation des sols, le gros des travaux pourrait se focaliser sur la réhabilitation de l’existant», continue le directeur du pôle Économie de Scalen.

La réhabilitation d’ancien bâtiment s’affiche comme l’axe moteur de développement de bon nombre de foncières comme ici sur le technopôle de Brabois dans l’agglomération nancéienne. 

Écosystème mature

Les opérations menées au cœur du technopôle de Brabois dans des immeubles l’attestent. «Il existe de belles opérations à faire en réhabilitation. Le site de Brabois est en train réellement de commencer sa mue.» Une mue, histoire de répondre notamment à l’accueil de start-up industrielles en lien avec une brique supplémentaire présente du côté de la zone Saint-Jacques de Maxéville. «L’écosystème devient assez mature pour accueillir tous les parcours entrepreneuriaux.»

Si les offres neuves n’apparaissent pas légion, et devrait l’être de moins en moins vu les prévisions conjoncturelles et la prise de température générale du secteur, elles s’opèrent. Dans le quartier des Rives de Meurthe à Nancy, Link City, la filiale de développement immobilier de Bouygues Construction, a fait sortir de terre l’immeuble Unity pour le compte d’Altand (déjà propriétaire d’un immeuble voisin, l’Échangeur, occupé par le groupe Colas. 3 500 m² sur six niveaux (dont quatre pour des bureaux). Dans la lignée de ses immeubles de la Passerelle, du Phénix, la foncière BMG a annoncé le lancement d’un nouveau projet à Laxou dans l’entrée de ville de la zone de la Sapinière de l’agglomération nancéienne. 

L’offre neuve s’opère également du côté de la zone Brabois-Forestière sur le territoire de la commune de Chavigny en prolongement du technopôle Henri Poincaré sur le plateau de Brabois le long de l’A33 où des programmes neufs sortent des cartons. Les périphéries prennent de plus en plus leur place dans l’offre de bureaux, et même les plus éloignées, histoire de pouvoir continuer à proposer de l’offre neuve. 

«Ce qui ne se construit pas sur Nancy se fait sur les autres territoires», constate un professionnel du secteur. Des périphéries boostées par les activités logistiques et locaux d’activités, à un rythme moindre, conjoncture oblige. Une certaine redistribution des cartes territoriales s’opère dans la région aussi bien sur l’agglomération nancéienne que chez la voisine messine. À force de vouloir pousser les murs, cela déborde...