Révolution en urbanisme : le COS supprimé !

La loi ALUR (loi d’accès au logement et un urbanisme rénové) modifie l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme et supprime purement et simplement le Coefficient d’occupation des sols, c’està dire-la proportion de mètres carrés constructibles attachée à chaque terrain.
Le ministère estime qu’“à l’usage, le COS s’est révélé être un outil réducteur et peu adapté. Son utilisation dans certains documents d’urbanisme a souvent eu pour objet de limiter a priori les droits à construire, sans s’appuyer une véritable analyse et sur l’expression d’objectifs de qualité urbaine qui sont la base nécessaire pour définir un dispositif réglementaire adapté”. Cette suppression s’inscrit donc dans la volonté de promouvoir la densification du tissu urbain, pour lutter contre l’étalement urbain et la consommation des espaces naturels ou agricoles. Le caractère technique de cette mesure ne doit pas faire oublier la révolution culturelle qu’implique, pour tous les professionnels, la disparition de ce coefficient qui fut l’outil central des règles d’urbanisme durant plus de trente ans. En effet, les maires étaient très attachés à cette règle. Quant aux propriétaires et aux promoteurs, le COS était une des principales contraintes sur lesquelles se heurtaient leurs projets.
En étant le facteur déterminant des droits à construire des terrains, le COS établissait grandement la valeur des terrains. Sa suppression risque d’affecter notablement cette valeur : par exemple, désormais un terrain doté d’un COS contraignant (0.1 ou 0.2, par exemple) pourra accueillir plus de constructions que prévu, ce qui devrait augmenter sa valeur. Des opportunités sont à saisir pour les propriétaires ou les promoteurs.

Adaptation des PLU. Le vide laissé par la suppression du COS devra être comblé par les Plans locaux d’urbanisme (PLU), grâce à un encadrement plus étroit des constructions, par la combinaison des règles de hauteur, de prospect, d’emprise au sol, etc. Il s’agit donc désormais de contrôler l’urbanisation en définissant un gabarit de construction, “une forme urbaine”, plutôt qu’une surface de plancher maximum.
En attendant cette adaptation des PLU, il est probable que la suppression du COS, dans certaines zones, entraînera un accroissement non souhaité de la constructibilité des terrains. Les municipalités doivent donc rapidement réfléchir à cette problématique et, au besoin, ajuster les règles de leurs PLU. D’ailleurs, les autorités en charge des PLU sont en principe tenues d’adapter rapidement leur document par une révision, une modification ou même une modification simplifiée.

Entrée en vigueur. Mais, quel que soit le contenu des PLU, la suppression du COS s’applique immédiatement à toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée après le 28 mars 2014. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’attendre que les PLU soient adaptés : si un COS est prévu dans le PLU, il convient, dès à présent, de le considérer comme non écrit ; il ne peut être opposé aux demandeurs de permis, déclarations ou certificats.

Attention : cette suppression du COS ne s’applique pas aux Plans d’occupation des sols (POS) qui restent régis, en vertu de l’article L.123-19 du code de l’urbanisme, par l’article L.123-1 dans son ancienne rédaction (antérieure à la loi “solidarité et renouvellement urbains” –SRU). Les POS sont appelés à disparaître en principe le 1er janvier 2016 ou, au plus tard, le 27 mars 2017. Le COS ne va donc pas disparaître totalement avant 2017.

Paul-Guillaume BALÄY,
avocat associé en droit public et urbanisme
(paul-guillaume.balay@fidal.fr)