Marché de la transformation des bureaux en logements : quel impact en Moselle ?

125 €. C’est le prix moyen (HT-HC/m²/an) observé en juin quant au loyer de l’immobilier de bureau en Moselle. Une donnée qui la situe dans la fourchette médiane des autres départements, en milieu de peloton, pour utiliser une métaphore cycliste. En termes de variation, c’est davantage un effet de yin et de yang. Sur un an, la baisse des prix des loyers s’affiche à - 5,5 %. L’un des plus forts replis hexagonaux sur les périmètres départementaux. Par contre, en deux ans, la hausse en Moselle est de + 8,6 % : l’une des plus importantes du pays. Le département n’échappe pas à cette problématique nationale : lutter contre l’étalement urbain tout en augmentant le parc de logements. Complexe équation que doivent résoudre nombre de territoires où le marché immobilier est en tension.

La vie en entreprise se réorganise

Une nouvelle tendance s’est engouffrée dans la porte, héritée de la période Covid et de son brainstorming qui traverse bien des strates de notre vie sociétale : la transformation de bureaux vides en logements. Alors que l’essor du télétravail durant la crise sanitaire a d’abord semblé apporter une crédibilité au potentiel de ce mouvement immobilier, la réalité est plus nuancée. Comme le télétravail, ce n'est pas l'alpha et l'oméga, un peu précipitamment avancé. Les contraintes techniques, financières et géographiques de ces projets en font un marché encore très marginal. Décollera-t-il ? Restera-t-il à l'état de niche ? Il est trop tôt pour en mesurer son impact, même à court terme. Côté vie en entreprise, les pratiques ont évolué et pourraient permettre malgré tout l’éclosion d’un marché de la transformation des bureaux en logements. 

L'espace de travail coûte cher

De l’ordre de 12 000 € annuels par salarié, l’espace de travail est le second poste de coûts après les salaires. Les ordres de grandeur estimés au travers de l'étude permettraient d’envisager à terme la libération d’environ 30 % des surfaces de bureau. Cela pourrait se traduire par des réaménagements : soit à petit échelle, comme la libération de plateaux, soit à la plus grande échelle, avec la libération d'immeubles entiers. D’autres pratiques pourraient se structurer autour des notions de flex office ou de corpoworking qui s’apparente au coworking avec la mise en place d’espaces de travail partagés mais au sein des locaux de l’entreprise. Difficile donc de jauger le potentiel réel que représenteront les nouveaux modes de travail et la réorganisation spatiale dans la vie en entreprise. En février 2021, Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, présentait un bilan des surfaces de logements issus de la transformation de bureaux depuis 2018.

L'immobilier reste sur ses bases

Constat sans appel : une dynamique notable mais un mouvement en réalité assez faible : 417 000 m² de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire. L’obligation imposée par la loi climat de réaliser une étude de réversibilité des bâtiments dans les futurs projets pourraient faciliter à l’avenir les passerelles entre logement et bureaux. En Moselle, comme ailleurs, la pandémie n’a pas provoqué le tsunami immobilier prédits par certains. Les populations demeurent attirées en majorité par les grands pôles urbains et les zones périurbaines. Les entreprises font en termes d’immobilier leur mue : avec pragmatisme. Dans une époque marquée par les incertitudes socio-économiques, l’heure n’est certainement pas à la précipitation. Analyser et donner le temps au temps à la décision en somme. Pour l'heure, le quotidien au bureau demeure ancré dans le process des dirigeants et salariés. Outil de travail privilégié, c'est aussi un lieu où se forge la cohésion d'équipe, se tisse le lien humain et se révèlent les potentialités et les talents dans l'émulation collective...