Les promoteurs immobiliers espèrent une sortie de crise

Méthode Coué assumée. Le 13 février, à Paris, la FPI, Fédération des promoteurs immobiliers, dévoilait les résultats de son activité en 2024 et ses perspectives pour 2025. 2024. L'année du « désastre », selon la FPI. Nombre de permis de construire accordés, ventes... L'ensemble des indicateurs du marché ont continué de chuter, entraînés dans une « spirale totalement négative qui nourrit la crise », selon les mots de Pascal Boulanger, président de la FPI. Côté offre, en 2024, le nombre de permis de construire de logements collectifs a baissé de 13% pour atteindre 164 400 contre 188 000 l'année précédente, en raison des réticences des maires et du manque d'appétence des promoteurs à s'engager de nouvelles opérations. Les mises en vente ont drastiquement diminué : 50 589 en 2024 contre 106 108 en 2022 ( -52,3%). Un chiffre a augmenté sans qu'il s'agisse pour autant d'une bonne nouvelle : le taux de logements que les promoteurs retirent de la vente a dépassé les 30%, alors que selon la FPI, celui « normal » se situerait autour de 15% maximum. Au delà, « cela ne se vend pas, on retire », commente Pascal Boulanger.

Côté demande, aucune remontée n'a été constatée en fin d'année, contrairement au marché de l'ancien, souligne la FPI. Au total, en 2024, le nombre de réservations de logements (94 004) a baissé de 5,8% par rapport à 2023. En 2019, le chiffre atteignait 166 980. Par marché, en 2024, les ventes en bloc ont subi une baisse importante ( -9,7%) à 32 885 unités, en raison de la fin du programme d'achat de la CDC, Caisse des dépôts et consignation, et d'Action Logement. Les ventes au détail, elles, ont diminué de 3,7% pour atteindre 55 619. Parmi ces ventes au détail, le principal marché, celui des ventes en accession, est resté stable ( +0,7%, 37 179). A contrario, les ventes à investisseurs ont chuté de 11,7% pour atteindre 18 440. La fin annoncée du dispositif fiscal Pinel n'a pas suffit à décider de potentiels investisseurs à passer à l'action.

Autre tendance préoccupante, celle du délai d'écoulement des biens par les promoteurs (idéalement, entre 10 et 13 mois, selon la FPI) qui témoigne d'un marché « déprimé ». Par exemple, dans les grandes capitales régionales (Lille, Nantes, Lyon,...) ce délai se situe entre 22 et 25 mois. « Ce sont des zones tendues avec très peu d'offre, mais comme il y a aussi très peu de demande, les chiffres sont très élevés », explique Pascal Boulanger.

En dépit de l'état morose du marché, les prix restent relativement stables : 4 960 euros, le mètre carré au T4 2024 , soit une légère baisse, par rapport à l'inflation. Pour Pascal Boulanger, il s'agit d'un « prix technique » que les promoteurs dont la marge se situe entre 5 à 6% ne sont pas en mesure de baisser. « C'était le bras de fer avec l’Élysée et Matignon qui disaient que les prix allaient baisser. (…) En fait, ils n'ont pas baissé, mais tout le reste a été divisé par deux », commente Pascal Boulanger.

Espoirs et nécessité

A rebours de l'année passé en forme de « désastre », pour 2025 « il y a beaucoup de raisons d'être optimiste », affirme Pascal Boulanger. A commencer par les changements d'attitude du gouvernement en matière de politique du logement. « Les gouvernements Barnier et Bayrou ont compris, et ils nous croient. Cela va réagir », estime-t-il. Déjà, la loi de Finances 2025 comporte de « très bonnes nouvelles » pour la PFI. Parmi elles, le PTZ, prêt à taux zéro, a été étendu à l'ensemble du territoire. Et il ne concerne plus seulement les logements collectifs, mais aussi ceux individuels.

Deuxième mesure adoptée (sur une durée de deux ans) : la loi exonère temporairement des droits de mutation à titre gratuit les sommes données par les parents, grands-parents et arrière-grands-parents à leurs enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants pour l'achat d’un logement en vente en l’état futur d'achèvement (Vefa) ou neuf. Après la disparition du dispositif Pinel, «il s'agit d'une façon de relancer l'investissement locatif », commente Pascal Boulanger. Qu'en attendre ? Difficile de faire une évaluation mais « 30 ou 40 000, par an cela ne serait pas mal », avance le président de la FPI. Au total, ces mesures constituent un « ballon d'oxygène » pour l'activité de cette année. Et d'autres mesures favorables à l'activité pourraient venir s'ajouter à celles contenues dans la loi de Finances : un statut de bailleur privé, protégé des éventuelles fluctuations fiscales, pourrait voir le jour. D'ici fin mars, la FPI remettra une proposition à ce sujet à Valérie Letard, ministre chargé du Logement. Par ailleurs, au delà de ces évolutions des règles, le contexte économique s'améliore aussi constate la FPI : le besoin en logements demeure, les taux d'intérêt ont baissé, les banques sont de plus en plus moteur pour distribuer des crédits immobiliers...

Pour autant, 2025 restera une année de « transition », et certainement pas un « grand cru », tempère Pascal Boulanger. Ecueils et difficultés ne manqueront pas. Selon la FPI, il est fort possible que les prix repartent à la hausse. En cause, l'application des réglementations et aussi les effets rebond de la crise. Car les promoteurs vont se retrouver en concurrence dans deux domaines : le foncier, rare, et les ressources humaines, qu'ils vont devoir retrouver. « Lorsque la demande va repartir, nous aurons un problème d'offre », prévient Pascal Boulanger. Ce blocage là naît pour partie de la réticence des maires à accorder des permis de construire. « On ira au tribunal », prévient Pascal Boulanger. Selon lui, « on n'a plus rien à perdre. (…) on ne peut plus aller plus bas, sinon on est mort ».