Fiscalité - Immobilier
Les atouts du statut de loueur en meublé
Devenir propriétaire bailleur nécessite de s’engager sur une période longue afin d’optimiser au mieux son investissement. La location nue est bien connue des propriétaires mais avec le développement des villes la location en meublé se développe à la fois pour les étudiants mais aussi les jeunes qui débutent un emploi.
Investir sous le statut de loueur en meublé représente, aujourd’hui, l’un des meilleurs moyens d’optimiser son placement dans la pierre. La demande en location meublée est forte de la part, notamment, des étudiants. Les villes universitaires sont à privilégier, car les étudiants constituent un vivier non négligeable de locataire. Ce type de location peut se faire soit directement soit par le biais d’investisseurs au travers de résidence étudiante. Équiper un logement pour qu’il soit meublé à un coût. L’article 8 de la loi Alur du 24 mars 2014 stipule : «Un logement meublé est défini comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre, d’y manger et dormir convenablement au regard des exigences de la vie courante». Un décret de 2015 contraint les propriétaires bailleurs de fournir une liste de meubles et d’équipements très précis (voir encadré) qui vont bien au-delà du simple mobilier courant. La location en meublé a également l’avantage d’être plus souple que la location nue. La durée minimale du bail est de 1 an (9 mois pour les étudiants) contre 3 ans pour une location vide. Pour le bail mobilité la durée peut même être de 1 mois (étudiants, salarié en mission temporaire, formation…).
Régime micro-BIC et régime réel
L’avantage ultime de la location meublée est la fiscalité. Les revenus des locations doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie très favorable du statut de loueur en meublé non professionnel. Les revenus sont taxables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le contribuable dispose de deux options : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro permet d’obtenir un abattement de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme - Gites…). Dans le cadre du régime réel, l’ensemble des frais et charges est déductible. C’est le cas notamment des honoraires d’agence et de l’expert-comptable pour l’établissement de la déclaration mais aussi de la taxe foncière, charges de copropriété…
Le contribuable doit faire l’option pour le régime réel dans le cadre de l’établissement d’une déclaration fiscale. Le régime réel s’applique d’office au-delà de 72 600 euros de recettes (176 200 pour les meublés de tourisme). Le principal avantage de l’imposition au réel consiste à amortir le bien et les éléments qui le compose. L’amortissement a des durées spécifiques, 5 à 10 ans pour les meubles et les travaux dans le logement. Cet amortissement est de 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte.
Déduction des revenus BIC
L’amortissement peut être déduit des revenus BIC tant qu’il n’excède pas la différence entre le total des loyers et les autres charges. La part des amortissements excédentaire non déductible pourra être reportée les années suivantes et ce sans limite de temps. Il convient de prêter attention à ne pas devenir loueur en meublé professionnel. C’est le cas lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée sont supérieures à 23 000 € et qu’elles dépassent les revenus d’activité du foyer fiscal. En effet, des contraintes supplémentaires s’imposent à ce statut. Ce statut bénéficie d’avantages notables mais il reste complexe en matière d’application et de déclaration. Le recours à un expert-comptable est plus que recommandé !
Stéphane PIZELLE - Expert-comptable associé
Cabinet LORGEC