Le projet de base e-logistique du groupe BT Immo

Ce projet, rappelle David Taïeb, PDG de BT Immo Group, (basé à Tremblay-en-France, près de Roissy) a été choisi à l’unanimité, en octobre dernier, par ce syndicat mixte créé spécialement par les élus des territoires concernés (voir encadré). Si le projet appelé “Narval” au début − mais qu’il faut désigner maintenant sous le nom “e-Valley Cambrai” − a eu les faveurs des élus locaux et régionaux, on sait qu’il y a eu plusieurs scénarios et projets de reconversion du site de la BA 103.

Le concept. C’est au cours de l’été 2013 que le groupe immobilier de la région parisienne s’est positionné. «Nous avions un projet de centre e-logistique depuis longtemps. En raison de l’ampleur prise par le e-commerce et des croissances à deux chiffres dans ce domaine, on a compris que les acteurs avaient des besoins à la mesure de ce développement dépassant de loin le rythme habituel de l’immobilier : lieux de stockage, lieux où gérer les retours (l’outnet), concurrence dans les délais de livraison à mener, extensions rapides possibles, recherche des meilleurs tarifs de locations ou d’achats, gestion financière à maîtriser, services associés à proximité…» Les services, c’est par exemple la formation aux métiers en rapport avec le site, la restauration…

Pour ce parc de e-logistique, on parle aussi de la mise en œuvre du concept de supply chain où il s’agit d’optimiser l’efficacité du travail.

Pour ces raisons, le groupe présidé par David Taïeb s’est intéressé aux terrains militaires vendus par l’Etat et donc à la BA 103. «Ici, il y a les surfaces, une sécurité du site héritée de la vocation militaire, des locaux bien entretenus, la proximité stratégique des autoroutes, une attente forte, exprimée notamment par François-Xavier Villain, député-maire de Cambrai et président de Communauté d’agglomération.»

Trois tranches. Le projet, explique-t-il, consiste à créer, par tranches de 200 000 m², un ensemble de 600 000 m². «En tant qu’aménageur, on va s’occuper des voiries et réseaux divers, du très haut débit, des locaux et services que l’on proposera aux entreprises du Net, du e-commerce ou du commerce. L’unité de base sera de 6 000 m².» M. Taïeb compte aussi, on l’a dit, attirer les sous-traitants de ces entreprises, comme des spécialistes de l’emballage, de la manutention, des sociétés de services. Il y aura, dit-il, deux entrées avec accès sécurisé et suivi des véhicules.

Echéancier. M. Taïeb explique qu’un «rétro-planning» a pu être déterminé. Le rachat définitif à l’Etat est imminent et le problème du déminage du terrain a été apparemment réglé. «Nous avons financé les études qui ont permis de faire un état des lieux et de, disons, passer le terrain au scanner. Aujourd’hui, le projet est viable.» Il ne cache pas que la dépollution était un obstacle à lever. Ces travaux seront menés courant 2016 et leur coût sera déduit de la transaction.

Les permis nécessaires au démarrage des travaux (pour la totalité du projet) devraient être obtenus au cours du premier semestre 2017. Une première pierre est envisagée afin de lancer officiellement la première tranche de 200 000 m². Elle représenterait un chantier de 18 mois. «Les autres tranches démarreront au rythme des demandes et besoins exprimés. Cela passe par un gros travail de prospection à l’échelle internationale.»

Et l’avenir… Le groupe a créé une société tout spécialement pour ce projet très ambitieux et en passe, donc, d’être lancé. Cinq sociétés spécialisées seront mises en place à l’enseigne “e-Valley” et installées sur le site, sous la responsabilité de David Taïeb. Celui-ci estime que la première tranche pourrait créer entre 500 et 800 emplois. Il est prudent sur les chiffres mais donne à penser que si tout se passe comme prévu, le chiffre symbolique des 1 500 emplois à récréer pourrait être dépassé. Tout dépendra du succès de l’opération. Les activités accueillies pourraient être des plus diverses : des enseignes connues et des créations, du meuble ou de l’électronique, des grandes ou petites entreprises…

“La prospection est en marche“, insiste-t-il, pour faire connaître ce projet de parc de e-logistique et séduire les entreprises. Précisons que le groupe BT Immo s’est implanté en attendant dans les anciens locaux de la CCI, au centre de Cambrai.

Dossier long et complexe

 Le projet du groupe BT Immo, c’est une chose. Le rachat à l’Etat de cette base militaire, dont la fermeture programmée a été annoncée officiellement en juillet 2008, en est une autre. Même pour l’euro symbolique, et même avec ce dispositif contractuel et ces mesures de type zone franche accordées par l’Etat afin de compenser les effets économiques de sa décision. Fin septembre, l’Etat était toujours propriétaire des 355 hectares.

Première difficulté : trouver une solution économique. La BA 103, il y a dix ans, était présentée comme le «premier employeur du Cambrésis». Elle faisait travailler 1 500 personnes en direct. S’y ajoutait le poids des familles et des emplois induits. Dans les documents administratifs, les effets du projet Narval représentent un potentiel de
1 300 emplois (une estimation) et de 200 millions d’investissements.

Deuxième difficulté : créer un interlocuteur unique, face à l’Etat, face aux projets privés et pour organiser l’entretien et le gardiennage du site une fois l’armée partie. La base est en effet à cheval sur plusieurs communes et intercommunalités, deux départements et avec la Région qui, ne l’oublions pas, est devenue l’acteur économique public principal. C’est pour cela qu’un «syndicat mixte pour la reconversion du site de Cambrai-Epinoy» a été (laborieusement) mis en place au 1^er janvier 2014 et que la Région le préside.

On peut remarquer que le mille-feuille administratif, la lourdeur des procédures et les étiquettes politiques ne facilitent pas la prise rapide de décision.

En début d’année, un protocole d’intention de vente entre la communauté d’agglomération de Cambrai, élément moteur des opérations, et l’actuel investisseur était en discussion. La revente était à l’époque estimée à 4,5 millions, mais elle était conditionnée d’une part à la conclusion de la cession par l’Etat et à des négociations autour de la prise en charge des coûts de la dépollution future.

Selon David Taïeb, le porteur de projet, les conditions sont maintenant réunies pour conclure les transactions.