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Le marché métropolitain des bureaux sur les chapeaux de roues
«Sur les chapeaux de roues». C'est ainsi que l'Observatoire du marché des bureaux de la métropole lilloise (OBM) qualifie le démarrage de l'année 2017. «Comme 2016 s'est terminée», précise-t-il. Les 43 448 m2 du premier trimestre ne sont qu'à quelques encablures du résultat record de la même période de 2016, 46 961 m2. «Un excellent score.» A confirmer, mais prometteur.
Le chantier du Conex 27/35, rue de Tournai à Lille. Sa livraison est prévue au quatrième trimestre.
Les observateurs du marché des bureaux de la métropole lilloise en étaient restés au coup d’éclat de 2016 d’une demande placée atteignant le volume global record de 225 246 m2, en progression de 22,28% sur 2015. Ils attendaient le score du premier trimestre 2017 pour affiner leurs perspectives 2017.
À 43 448 m2 commercialisés, le volume transacté a fait preuve d’une activité quasi égale à celle de la même période de 2015, 46 961 m2, en tout cas encore 25% supérieur à la moyenne des cinq dernières années, mais avec une modification de taille. À savoir l’inversion du rapport entre la commercialisation de bureaux neufs et celle de seconde main. Si 2016 affichait 28 855 m2 en seconde main, 2017 n’en affiche plus que 15 759 m2, des chiffres à inverser pour les bureaux neufs : 18 106 m2 en 2015 pour 27 689 m2 en 2016, 2,8 fois plus que d’habitude en début d’année. Faut-il y voir l’amorce d’un désintérêt pour la seconde main ? La question n’est pas posée, chacun préférant se réjouir de cette dynamique retrouvée sur le neuf, même si ce bon résultat semble beaucoup devoir aux transactions sur le Conex lillois, 7 211 m2 de bureaux acquis par la Française Reim auprès d’Icade, et sur l’îlot 8 dit Tereneo, du programme EuraTechnologies, pour 8 500 m2.
Lille à 52%. A regarder la commercialisation par secteur géographique, c’est le marché lillois qui affiche la plus belle santé avec 52% de la transaction métropolitaine, 60,38% en neuf à 16 720 m2 et 36,59% en seconde main à 5 797 m2. Suivent à plus de 5 000 m2, Villeneuve-d’Ascq (6 195 m2, 14%) et les Grands-Boulevards (5 004 m2, 12%), Derrière Lille en neuf s’affiche Villeneuve-d’Ascq (4 934 m2, 17,82%), tous les autres secteurs comptant pour moins de 10% et en seconde main les Grands-Boulevards (3 884 m2, 24,65%) et Roubaix (2 804 m2, 17,79%). Il est à noter la quasi-absence d’Euralille dans ce palmarès géographique – 1 455 m2 en neuf, 5,25%, et 646 m2 en seconde main, 4,10% –, mais chacun sait bien qu’il n’en restera pas là !
Offre neuve : du mieux à venir. Concernant l’évolution de l’offre neuve, l’OBM note une légère compensation du grand nombre de mètres carrés commercialisés depuis plusieurs mois par les dernières livraisons de programmes neufs, sans pour autant que le stock neuf, disponible immédiatement ou sous trois mois, en profite, puisqu’il diminue, passant de 54 466 m2 à fin décembre à 46 853 m2 à fin mars. A l’opposé, les mises en construction connaissent un bel essor à la hauteur du dynamisme du marché, passant de 26 304 m2 à fin décembre à 59 343 m2 à fin mars. L’OBM recense d’aussi bonnes dispositions en matière de projets identifiés prêts à être lancés, puisqu’ils passés de 69 869 m2 à fin décembre à 104 467 m2 à fin mars.
Si l’offre neuve disponible immédiatement est surtout le fait de Lille, à 13 276 m2 devant Villeneuve-d’Ascq à 8 068 m2 et la rocade Nord-Ouest à 5 822 m2, les immeubles en construction sont pour l’essentiel localisés sur Euralille et les Grands-Boulevards, quasiment à égalité, respectivement à 21 200 m2 et à 21 002 m2, Villeneuve-d’Ascq n’affichant que 5 950 m2. Mais c’est ce dernier secteur qui collectionne le plus grand nombre de projets identifiés prêts à être lancés, avec un total de 50 204 m2, la moitié des 104 067 m2 recensés ! Pour le coup devant Roubaix, 16 783 m2 ; la rocade Nord-Ouest, 14 376 m2 ; Lille, 11 890 m2 ; les Grands-Boulevards, 7 354 m2 ; et Euralille, 3 460 m2.
ENCADRE
Le marché des «comptes propres» en 2016 :
16 opérations pour 36 519 m2
Si le marché tertiaire de la Métropole a enregistré l’an dernier un record de volume transacté à 225 246 m2, il le doit certes au marché de la transaction, 188 727 m2, un autre record, mais aussi à la bonne tenue du marché des «comptes propres»1, qui a atteint 36 519 m2 avec 16 opérations comptabilisées. Ce résultat est supérieur, indique l’OBM, à la fois à celui de 2015, 29 300 m2, et à la moyenne des cinq dernières années, 32 900 m2.
Avec une majorité d’opérations de petite taille (9 entre 125 m2 et 987 m2 et 3 entre 1 265 m2 et 1 800 m2), on comprendra aisément que la majorité des opérations aura été le fait de quelques programmes. Le plus important est celui du Rectorat, 14 383 m2 pour 40% du total. Suivent Leroy Merlin à Lezennes (5 924 m2), Décathlon à Lille (3 725 m2) et OVH à Roubaix (3 224 m2), pour 35% du total.
Par secteur de localisation, Euralille (39%) l’emporte grâce au Rectorat, devant Villeneuve-d’Asq (25%) et Lille (12%). Par secteur d’activité, toujours sous l’effet Rectorat, l’enseignement (39%) distance le commerce et la distribution (31%), les autres secteurs s’affichant sous la barre des 10% : l’informatique à 9%, l’immobilier/construction et la santé à 6%.
Pour l’année en cours, l’OBM fait état de plusieurs projets, notamment le siège de Partenord Habitat sur Euralille, la quatrième phase du Campus digital à la Haute-Borne à Villeneuve-d’Ascq et l’extension d’OVH à Roubaix. De quoi, pour l’OBM, entrevoir une année 2017 sur un même rythme de création de comptes propres que la moyenne des cinq dernières années, autour des 30 000 m2.
1. Sont appelées «comptes propres» les surfaces de bureaux construites à l’initiative d’une entreprise ou d’une administration pour sa propre utilisation et qui ne passent pas par un réseau de commercialisation