Le marché immobilier s’attend à un ralentissement

Le marché de l’immobilier est lui aussi rattrapé par la crise. Le 11 janvier dernier, à Paris, Loïc Cantin, président de la FNAIM, Fédération nationale de l’immobilier, présentait les perspectives pour 2023 et les tendances de 2022, lors d’une conférence de presse intitulée «Trou d’air pour le marché immobilier ?».

Tensions économiques, inflation, difficultés d’accès au crédit pour les ménages et grippements chez les professionnels de l’immobilier commencent à faire sentir leurs effets. Déjà, pour 2022, «le nombre de transactions reste élevé, mais il connaît une lente érosion», annonce Loïc Cantin. Fin novembre, 1,116 millions de ventes ont été réalisées sur 12 mois glissants, soit 5% de moins sur un an. Ce recul est constaté sur l’ensemble du territoire.

Quant aux prix, ils ont augmenté, en moyenne, de 6,7% pour atteindre 3 119 euros le m². Le record revient aux maisons, dont le prix a augmenté de 7,9% pour arriver à 2 500 euros le m². Le prix des appartements, lui a augmenté de 5,1%, à 3 893 euros le m². Mais les disparités territoriales sont importantes en matière d’évolution des prix. Ceux des stations balnéaires et de ski conservent une forte dynamique (+10%), et ceux des villes moyennes et rurales résistent bien (autour de +7%).

L’évolution des prix dans les principales villes de province marque le pas ( +3% environ) et Paris subit même une baisse (-1,5%). Mais surtout, «corrigée de l’inflation, on constate une régression des prix dans la plupart des villes», pointe Loïc Cantin. Dans ce cadre, Caen affiche une baisse des prix de 1,9 %, Limoges, de 1,4%, Lyon de 7,4% et Bordeaux, de 5,9%. Lille reste stable (+0,3%), ainsi que Rouen (0,9%) et Nice (+ 0,7%). Parmi les villes qui connaissent une évolution positive de leurs prix figurent, notamment, Dijon (+1,5%), Clermont-Ferrand (+1,3%) ou encore, plus nettement, Toulon (+6,1%).

Du côté de la demande, «le pouvoir d’achat immobilier des Français a diminué», poursuit Loïc Cantin. La baisse est estimée à 6,1% par la FNAIM, ce qui accentue la tendance des deux années précédentes. Elle est notamment liée à la hausse des taux d’intérêt qui découle de celle de la Banque Centrale Européenne (BCE), advenue au second semestre de l’année.

Grincements pour 2023

2023 devrait poursuivre les tendances esquissées l’année précédente. «Si les paramètres économiques restent identiques, nous assisterons à la poursuite de la lente érosion des transactions, qui devraient se situer entre 950 000 et 1 million, en fonction de l’évolution des taux d’intérêt et du pouvoir d’achat immobilier des Français», estime Loïc Cantin. Le dernier paramètre devrait se dégrader encore en raison de la hausse prévisible des taux d’intérêt , même si la force de l’impact reste pour l’instant difficile à mesurer. En 2022, le taux d’intérêt moyen des crédits était de 1,5%. 

D’après la FNAIM, une hausse des taux à 3% provoquerait une baisse de la capacité des ménages à acheter de 13%. Une augmentation à 4%, de 20%. «Cela va affecter les prix et les volumes de transactions», prévient Loïc Cantin. Toutefois, ce volume reste historiquement haut et pour la FNAIM, les sujets majeurs de préoccupations sont autres. Pour le président de la Fédération, «c’est la primo accession qui deviendra la question fondamentale». 

Et aussi, «l’investissement locatif est en danger», prévient Loïc Cantin, pour qui plusieurs «signaux désastreux» sont de nature à décourager les potentiels investisseurs : encadrement des loyers, augmentation de la taxe foncière, moindre attractivité du dispositif Pinel, obligations en matière de rénovation énergétique… En la matière, «le calendrier est intenable et insoutenable», insiste-t-il.

Plus largement, la politique publique en matière de logement inquiète la FNAIM. Cette dernière participe au Conseil National de la refondation (CNR) consacré au logement avec un scepticisme affiché, Loïc Cantin se déclarant «extrêmement perplexe» quant au trois mois de concertation prévus - avec une échéance au 15 mars - pour élaborer des solutions. La Fédération remonte du terrain de «fortes tensions» chez les syndics de copropriété : 39% d’entre eux signalent des retards de paiement des charges en fin d’année, contre 33% en septembre. 

Quant à la réalisation de travaux d’isolation thermique des murs par l’extérieur, 48% d’entre eux indiquent un délai moyen d’au moins 18 mois pour lancer les chantiers, sur fond d’un marché de prestataires peu nombreux à être qualifiés «RGE», Reconnu garant de l'environnement, et sursollicités.