Le crowdfunding, nouvel Eldorado ?

Le crowdfunding immobilier consiste à faire appel au grand public pour le financement d’un projet de construction ou de rénovation immobilière. Les projets de crowdfunding immobilier sont accessibles à travers des plateformes spécialisées. Les particuliers sont invités à choisir le projet de leur choix et à souscrire directement en ligne. Les fonds apportés par les épargnants permettent au promoteur de mener à bien son projet immobilier. Une fois que celui-ci est terminé, la vente de l’immeuble permet de rembourser avec intérêts les investisseurs. Il ne s’agit pas de devenir copropriétaire d’un immeuble, mais d’accorder un prêt à un porteur de projet. Prêt remboursé à la fin des travaux, en général au bout de 12 ou 24 mois. Ce type de placement présente de nombreux avantages : l’accessibilité, avec un ticket d’entrée relativement faible à partir de 1 000 € ; un placement confortable, les investisseurs n’ayant pas les contraintes d’un propriétaire ou d’un promoteur (pas de travaux à gérer, de locataires à trouver, de loyers à récupérer). Ils ont juste à suivre ponctuellement l’avancement du projet via la plateforme dédiée ; celle-ci les tiendra régulièrement au courant avec des reportings ; des taux d’intérêts élevés, entre + 8 % et + 10 % par an ; la possibilité d’investir dans plusieurs projets de crowdfunding immobilier en même temps. Ce placement n’applique aucun frais pour les investisseurs. En effet, les sites spécialisés appliquent leurs tarifs uniquement pour les promoteurs. En contrepartie existe un risque de perte en capital. Toutefois, les cas sont très rares car les plateformes sérieuses réalisent des audits très poussés et ne proposent que les projets les plus sérieux. Le risque de défaut est donc faible mais pas nul. Par ailleurs, le capital est bloqué sur toute la durée de l’opération, qui dure en général entre 1 et 2 ans. Il n’est pas possible de revendre ses parts.

Certification AMF

Dès lors, quel rendement attendre d’un investissement participatif immobilier ? C’est l’avantage majeur des plateformes immobilier : elles promettent des rendements élevés, généralement entre 9 % et 10 % par an, nets de frais de gestion. Un avantage par rapport à la faible rentabilité qu’offrent les livrets d’épargne ou les fonds euros. Ces taux d’intérêts sont nets de frais de gestion, mais s’entendent hors impôt sur le revenu. Les intérêts commencent à courir à compter de la date de l’émission effective des obligations, soit en général 12 jours ouvrés après le terme de la période de souscription. Ils se terminent au moment où le promoteur rembourse l’emprunt. En cas de retard, les intérêts continuent de courir. Ce point est d’autant plus important que les projets ayant été arrêté à cause de la crise sanitaire termineront certainement plus tard que prévu. Les critères à prendre compte pour bien choisir sa plateforme suivent une logique : l’historique (privilégier celles existant depuis au moins 5 ans), la certification (s’assurer que la plateforme possède le statut de conseiller en investissement participatif délivré par l’AMF), les performances (les projets devraient proposer des rendements aux alentours de 8 et 10 %, ce qui est la norme du marché) et enfin le niveau de risque. Les plateformes les plus sérieuses et sélectives n’ont à ce jour subi presque aucun défaut. Le risque existe, même pour les meilleures d’entre elles, mais cela doit rester marginal. Le taux de défaut ne devrait pas être supérieur à 0,5 %. Quant au service client, il doit être réactif et compétent pour répondre aux questions des investisseurs.