La question de la vente en viager en Moselle Sud

Le parcours de Christophe Merger ne le prédestinait pas à travailler un jour dans l’immobilier. Le Messin de racines et de cœur revient sur son évolution : «Après un bac électronique et un DUT informatique, je me suis lancé dans la vente. Je la pratique depuis 25 ans. En 2015, j’ai décidé de me réorienter vers l’immobilier via une reconversion. Je cherchais plus de contacts humains, davantage de relationnel.» Il rejoint le groupe Capifrance, premier réseau hexagonal de conseillers indépendants. Avant d’explorer plus en avant et de devenir spécialiste de ce marché si mal connu qu’est la vente en viager. Christophe Merger fait ce constat : «Le viager a eu longtemps mauvaise réputation. Un aspect tabou. Tout simplement parce qu’il touche deux éléments essentiels que sont la fin de vie et la famille. On parle là de quelque chose très intime.»

Un processus réglementé

Poursuivant son propos : «Il semble aujourd’hui que la méfiance qui entoure cette vente soit en train de se lever. Car elle apporte une réponse à une vraie problématique sociétale : la situation financière difficile de nombreux retraités. Le viager permet de mieux profiter de sa retraite tout en restant chez soi sans dépendre des autres. Cependant, comme il s’agit d’une vente très particulière, il est essentiel d’être accompagné par un professionnel spécialisé.» C’est la voie qu’il a donc choisi via une solide formation au sein de Capifrance.

«La vente en viager comporte de réels avantages pour les vendeurs comme pour les acquéreurs», assure Christophe Merger.

Le principe du viager, il le définit : «Cette vente immobilière s’effectue en deux temps. Tout d’abord, pour acquérir la maison ou l’appartement, l’acheteur verse une somme que l’on appelle «le bouquet». Puis, tous les mois, il verse une rentre viagère à l’ancien propriétaire. Ce bouquet et cette rente sont établis en fonction de la valeur vénale du bien et également de l’espérance de vie du ou des vendeurs. Plus le bouquet est élevé, moins la rente est importante. Il peut arriver que le vendeur fasse le choix d’avoir un bouquet sec, sans rentes.» Il existe deux types de ventes en viager : le viager occupé et le viager libre. Dans les deux cas, l’acheteur doit verser un bouquet et des rentes. Avec le viager libre, l’acheteur peut immédiatement occuper le bien acheté, le vendeur renonçant à son droit d’usage et d’habitation. Avec le viager occupé, le vendeur demeure dans les lieux jusqu’à son décès. L’acquéreur bénéficie de ce fait d’une décote sur le prix du bien.

Un contrat solide et cohérent

Christophe Merger fait cette précision importante : «De toutes les manières, outre de faire appel à un professionnel maîtrisant cette vente très réglementée et complexe, il s’agit de garantir et d’établir un contrat solide et cohérent.» En 2021, il a suivi une formation dédiée au viager pour être opérationnel depuis début 2022, ayant depuis géré plusieurs mandats et effectué ses premières ventes. Entre savoir-faire et savoir-être, il a développé sa propre méthodologie bien ordonnancée. Elle est sa boussole, son aiguillon, quant à cette transaction immobilière. «Je me tiens en général à trois rendez-vous, des premiers contacts établis aux estimations à l’étude viagère avant les propositions. Vient en dernier lieu, si accord, la mise en contrat.» Quant au profil des vendeurs et des acheteurs, il apparaît assez bien défini. «Les premiers ont en général à partir de 70 ans, plus souvent de 80 à 85 ans, avec ou sans enfants d’ailleurs, ce ne sont pas des retraités très fortunés. Les seconds sont de deux ordres : des jeunes en location qui veulent investir dans un projet de vie, ici un bien immobilier, sur plusieurs années, et des acheteurs qui désirent acquérir une maison ou un appartement rapidement pour le revendre ensuite.» Christophe Merger observe : «très peu de professionnels proposent de la vente en viager. Je suis persuadé que ce marché va encore progresser.»

Beaucoup de pédagogie à faire

L’agent commercial synthétise : «Au final, pour le vendeur, s’il choisit le viager occupé, il reste à domicile tout en touchant chaque mois une somme d’argent en complément de ses revenus. S’il décide de quitter les lieux, il obtient une revalorisation de la rente. De plus, il ne paie plus la taxe foncière, et certains gros travaux sont pris en charge par l’acquéreur. Il doit en revanche régler la taxe d’habitation et les charges d'entretien courant. Le vendeur bénéficie en outre d’une exonération d’impôts, s’il vend une résidence principale : 100 % d’exonération sur le bouquet et jusqu’à 70 % d’abattement sur les rentes. Les paiements de la rente sont garantis ; en cas d’impayés, la vente peut être annulée, et les sommes versées par l’acheteur sont conservées par le vendeur. Pour les acquéreurs, le viager est un bon investissement : les prix sont fortement réduits, surtout dans le cas d’un viager occupé, et on peut donc acheter un bien immobilier sans faire un emprunt. Il reste néanmoins le sujet de l'aléa : sous quel délai aura-t-il la jouissance du bien ?» Actif sur le web et les réseaux sociaux, Christophe Merger partage ses actualités et donne ses conseils sur Youtube, proposant aussi une estimation en ligne gratuite sur le site de Capifrance. «Beaucoup d'explication et de pédagogie sont encore nécessaires pour faire comprendre la vente en viager», conclut-il.