L'immobilier locatif messin entre tension et exigences sociétales nouvelles

Thierry Benedic, président directeur-général du groupe Benedic Immobilier, analyse, avec clairvoyance : «le marché locatif à Metz est très tendu, avec un niveau d'offres très faible que nous n’avions pas connu depuis de nombreuses années. Logiquement, les loyers sont donc orientés à la hausse, portés par une demande qualitative de messins qui, faute de ne pouvoir acquérir un bien, louent leur logement.» Effectivement, le marché de la transaction est en pleine turbulences, entre les taux de crédit qui montent sans cesse, l’inflation et la conjoncture économique instables. De nombreux ménages ont mis sur pause, annulé ou différé leur projet d’acquisition, les poussant à conserver le statut de locataire plus longtemps qu’ils ne l’auraient souhaité. Ajouté à cela un stock de biens disponibles toujours plus bas, notamment en raison de biens non rénovés et donc inhabitables, cela porte donc le marché locatif à davantage de tensions.

À Metz, la pénurie d'offre est réelle

Si la métropole messine - cœur de ville et première couronne - ne cesse de voir son marché locatif augmenter au fil des années, tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne et les loyers peuvent fortement différer en fonction de la situation géographique, la typologie des biens mais également de leurs prestations et état d’entretien. Si l’on prend un 3 pièces, typologie d’appartement le plus prisé par les familles messines, le m² était affiché entre 9,50 € et 10,20 € au 1er trimestre 2019 tandis qu’il sera désormais à 11,50 € du m² s’il s’agit d’un bien neuf (de nombreuses promotions récentes offrent des loyers encadrés en raison de leur acquisition via la loi Pinel) de 65 m² environ. Dans l’ancien, le m² pourra monter jusqu’à 12,50 € en moyenne pour un 70 m², sous réserve qu’il soit en parfait état, notamment la salle de bain, et compte une cuisine équipée. Du côté des petites surfaces, le studio est boudé, même les étudiants lui préfèrent un 2 pièces, ce qui n’est pas surprenant au regard des loyers : il faut compter entre 15 € et 17 € le mètre carré pour un 20 m². Les maisons de ville, quant à elles, détiennent la palme des biens les plus prisés, en majorité par des familles. Se raréfiant sur le marché de la location au fil des années, elles se louent désormais à prix d’or et en un temps record. Ce manque de stock, constaté depuis un an, influe directement sur les délais de location qui se réduisent de plus en plus pour arriver, dans le cas de biens en excellent état, à une carence nulle car reloués avant la fin du préavis. À titre de comparaison, en 2019, un bien en bon état et positionné au bon loyer trouvait un locataire dans un délai compris entre 1 et 2 mois, selon ses prestations et sa situation géographique. Si traditionnellement les bailleurs étaient des multipropriétaires détenant des immeubles complets dans l’ancien, la situation évolue depuis une dizaine d'années. Les bailleurs ont désormais 35-45 ans et profitent des conditions avantageuses du neuf avec la défiscalisation proposée par la loi Pinel pour accéder au statut de propriétaire.

Des quartiers prisés à Metz, d'autres beaucoup moins...

Une des règles d'or en immobilier est que l'emplacement est essentiel. Les Messins l'ont bien compris. Le quartier Sainte-Thérèse obtient leurs faveurs, satisfaisant autant les amoureux d’immeubles anciens dotés d'une très belle architecture que les amateurs de modernité avec le quartier Cœur Impérial constitué d'îlots de logements neufs. Le quartier Impérial, à proximité direct de la gare, est très apprécié également, tout comme l’éco-quartier, situé au pied du quartier cossu de Queuleu, qui ravit les frontaliers, puisqu’il est à seulement 10 minutes à pied de la gare, mais également les férus de nature avec les promenades de la Seille toutes proches. De leur côté, les biens situés en 2e couronne, en zones plus rurales, ou dans le sensible quartier de Borny, peinent à trouver des locataires. En phase avec la tendance post confinement des Français, les habitants de la métropole de Metz désirent un balcon ou une terrasse, qui sont désormais des pièces à part entière du logement et doivent donc être décorés dans le prolongement de leur intérieur.

Tendance à l'instantanéité et DPE

Les biens qui n’en comportent pas ont du mal à trouver un locataire, même avec une baisse de loyer. Il en va de même pour les logements qui n’ont pas de cuisine équipée, qui ne sont pas en très bon état ou qui n’offrent pas de places de stationnement. Autre tendance actuelle notée par le groupe Benedic, «nous constatons une demande de plus en plus grande concernant les logements meublés, surtout lorsqu'ils le sont avec goût et modernité», analyse Thierry Benedic avant de décrypter «nos modes de vies étant de plus en plus tournés vers l'instantanéité, un grand nombre de locataires apprécient de poser leurs valises sans avoir à se préoccuper de l’ameublement, leur laissant tout le loisir de se concentrer sur la décoration afin de donner une touche plus personnelle à leur intérieur.» Enfin, qu’ils soient très au fait des frais qu’implique un logement doté d’un mauvais Diagnostic de Performance Énergétique ou particulièrement concernés par l’aspect environnemental, les locataires messins sont très attentifs au DPE des biens et n’hésitent pas à écarter ceux dont l’étiquette est mauvaise. Ce qui explique, sans surprise, leur attrait, notamment celui des jeunes adultes, pour les éco-quartiers des promotions neuves.