Les grands projets entamés au début de la dernière décennie touchent à leur fin ! Nancy Grand Cœur et les Rives de Meurthe dans la cité ducale, le quartier de l’Amphithéâtre chez la voisine messine. D’autres arrivent avec de nouvelles entrées de villes, l’extension des zones périphériques prenant alors aujourd’hui toute leur place dans le développement territorial. Reste à anticiper un futur immobilier version pierre entrepreneuriale qui interroge aujourd’hui les différents acteurs. Les futures friches hospitalières nancéiennes, avec l’annonce du déménagement à l’horizon 2025-2028 de la maternité régionale et de l’hôpital central sur les hauteurs de Brabois et les friches militaires à Metz sont autant de projets en devenir si l’activité tertiaire est retenue. Une nouvelle ère s’installe et une période de transition et d’adaptation où le marché de seconde main qualitatif devrait permettre de faire le tampon.
Les états-majors des principaux commercialisateurs sont sur le feu ! Comme chaque année à cette période, les statistiques des transactions opérées l’an passé sont peaufinées histoire de prendre la température du marché d’immobilier d’entreprise sur les deux places fortes lorraines que demeurent Nancy et Metz. Les premières parutions arriveront début mars. D’une façon générale, les différents acteurs du secteur l’assurent, l’année 2019 est loin d’avoir été mauvaise et même certains l’affirment «cela a été notre meilleure année.» Naturellement rien à voir avec la véritable frénésie enregistrée au niveau national où des records ont été atteints boostés par des gigas métropoles où le marché s’apparente plus à une bulle spéculative qu’à une véritable réponse à une demande des entreprises. Une interrogation nationale qui semble même s’afficher comme un atout indéniable pour des métropoles de la taille de Nancy et de Metz. «On remarque qu’aujourd’hui, les foncières d’investissement regardent de plus en plus du côté des métropoles plus petites. La rentabilité y est beaucoup plus appréciable que les grosses machines à l’image de Lyon, Lille, Nantes et naturellement Paris. C’est un signe positif. Aujourd’hui je réalise plus de 30 % de mon CA avec les foncières», explique un professionnel du secteur.
Barycentre attractif
Une rentabilité plus appréciable mais surtout un positionnement géographique qui attire les investisseurs. «Pour certains investisseurs, Nancy ou Metz c’est un genre de barycentre bien desservi et à proximité du Luxembourg», analyse un commercialisateur implanté depuis des années sur la place. Le transfrontalier et l’ouverture vers les voisins luxembourgeois et allemands demeure un atout si les transports et les conditions d’accessibilité suivent. «Vous prenez le cas de Metz, c’est un point central entre Paris, Luxembourg et Strasbourg. Tout est à une heure, une heure et demie maximum. Aujourd’hui, nous raisonnons en temps et non en distance.» Si la proximité avec le Luxembourg demeure un point névralgique pour certains investisseurs, l’attractivité même des deux places fortes lorraines demeure bien présente même si certains baromètres parus récemment sèment un peu le doute. Reste que les conclusions des baromètres sont toujours à prendre avec une infime précaution. Pour la plupart des commercialisateurs, le nerf de la guerre demeure cette notion d’offre et pour certains d’offres neuves. «L’offre neuve attire les investisseurs. Si vous n’avez pas d’offre neuve, c’est beaucoup plus délicat», assure un professionnel. Un point interrogatif aujourd’hui aussi bien à Nancy qu’à Metz. La majorité des grands projets, lancés lors de la décennie passée, commencent à tirer leurs dernières cartouches ou pour certains sont déjà complètement terminés. Nancy Grand Cœur a encore deux ou trois immeubles sont à venir «avec de belles opérations annoncées en termes de transactions», assure une professionnelle. À l’inverse le quartier des Rives de Meurthe de la cité ducale est aujourd’hui arrivé à son terme «et c’est dans l’ensemble bien rempli.»
Marché de seconde main qualitatif
À Metz, le quartier de l’Amphithéâtre est arrivé à maturation et les nouvelles pistes engagées se situent du côté des extensions du technopôle messin. La présence de foncier apparaît beaucoup plus importante à Metz qu’à Nancy. Une donne que certains temporisent. «Quand on y regarde bien, le marché est assez similaire entre Nancy et Metz. Je ne parle pas de concurrence mais plutôt de complémentarité. À quelques habitants près, quand on raisonne en aire urbaine, les deux métropoles ont à peu près le même nombre d’habitants. Nancy a un foncier qui est plus restreint mais il existe de belles perspectives en périphéries et le potentiel, au niveau des bureaux, est plus présent en termes de disponibilité qu’à Metz», confie un autre acteur du secteur. Une disponibilité nancéienne présente du fait «d’un marché de seconde main aujourd’hui qui est très qualitatif.» L’effet régionalisation enregistrée il y a deux ans avec la migration de certains grands sièges vers Strasbourg ou encore le déménagement dans des bâtiments neufs notamment dans les nouvelles entrées d’agglomération (comme la réhabilitation de l’ancien site Saint-Joseph à Laxou qui a vu l’arrivée du siège d’un grand groupe mutualiste) ou encore la prise importante de mètres carrés de certains organismes au poids conséquent dans l’écoquartier de Nancy Grand Cœur, ont permis la mise sur le marché d’immeubles de seconde main. C’est dans cette manne aujourd’hui présente (mais pour certains à réhabiliter) que les commercialisateurs font leur activité. En attendant, notamment de futurs nouveaux projets, à l’image de l’avenir des friches hospitalières nancéiennes ou militaires à Metz, les professionnels de la pierre entrepreneuriale savent qu’une adaptation après quelques années où le neuf faisait tourner le moteur, va être nécessaire pour continuer à capter et répondre à la demande (notamment locale). «Les maîtres-mots aujourd’hui sont souplesse et flexibilité», assure un commercialisateur. Une période de transition semble se dessiner pour quelques années avant l’arrivée d’une nouvelle ère.
Emmanuel VARRIER
Lesménils : the zone to be…
Plus de soixante hectares ! Une situation géographique entre Nancy et Metz à quasi-équidistance. La zone de Lesménils en bordure de l’A31 s’affiche, comme l’assure certains commercialisateurs, «comme la zone qui décolle.» La SEBL Grand Est pilote la majorité de l’aménagement via une concession d’aménagement confié par le conseil région Grand Est. Les implantations emblématiques, à l’image du groupe Car Avenue, se multiplient. «C’est un vrai hub de transport avec l’autoroute, la gare TGV et l’aéroport. C’est dans ce type de territoires périphériques que les choses vont se réaliser», assure un commercialisateur. Les zone périphériques périurbaines, à l’image de celle de Saint-Jacques à Maxéville (avec l’Écoparc notamment) ou encore les réalisations type Brabois-Forestières s’affichent comme de nouveaux poumons tout comme les zones présentes dans le sud meurthe-et-mosellan au-delà de Ludres-Fléville comme celle des Sables sur les territoires de Dombasle-sur-Meurthe et Rosières-aux-Salines.