Le changement de paradigme de l'immobilier messin

Particulièrement implantée en Moselle, à Metz, Thionville, Hayange, Audun-le-Tiche, Boulay-Moselle, Saint-Avold et Sarreguemines, Benedic est une bonne boussole pour jauger de l’état du marché en cette fin d’année. Sa récente note conjoncturelle s'avère un indicateur précis pour comprendre la situation du moment et jeter quelques perspectives à quelques semaines de 2024.

Césure du marché de l'immobilier

Avec cette première constatation : à mesure que le pouvoir d’achat des Français diminue, notamment à cause de l’inflation qui s’ancre et des taux de crédit qui grimpent au fil des mois, des écarts se creusent entre les différentes branches du marché immobilier. Ainsi, il n’y a plus un marché de l’existant mais deux, tandis que celui du neuf plonge bilan après bilan. La conséquence est directe : par rapport aux taux de crédit, les acquéreurs sont de moins en moins nombreux sur le marché, dont ils ont dès lors pleinement la main. Ainsi, si les biens en bon état et/ou bien situés se sont toujours bien écoulés, ils sont désormais les seuls à faire fonctionner le marché de l’ancien. «Plus que jamais, les acquéreurs sont exigeants sur les biens qu’ils achètent et désirent du 0 défaut avec, si possible, un bon emplacement. Ils pourront faire l’impasse sur quelques défauts mineurs mais uniquement si la localisation est idéale», analyse Thierry Benedic, le PDG de Benedic. Les biens répondant à ces critères peuvent se targuer de s’écouler dans un bon délai et à un prix stable.
Au contraire, les biens moyens, dont la localisation n’est pas prisée et/ou avec défauts, et donc travaux à effectuer, sont boudés, contraignant les vendeurs à une baisse de prix dans l’espoir de le voir partir. Et même si la baisse est en moyenne de 10 %, cela ne suffit pas pour les rendre attractifs et les faire sortir des stocks.

L'impact des crises

Depuis la crise de la Covid-19, de manière plus marquée encore, le début de la guerre en Ukraine et l’inflation, le prix des matériaux a considérablement augmenté. Résultat : les quelques acquéreurs qui n’étaient auparavant pas rebutés par les travaux préfèrent désormais la sérénité des biens sans travaux. Thierry Benedic de constater : «la demande est clairement axée sur du «prêt à habiter» soit, concrètement, un bien dans lequel on peut poser ses valises et y habiter de suite. Ainsi, on vendra mieux un bien dans lequel on a déjà effectué les travaux, et ce même si son prix de vente excède un peu celui du marché.» Il ajoute : «dans le cas où le propriétaire du bien ne veux ou ne peut faire de travaux avant la vente, il devra se résoudre à une baisse de prix significative s’il veut vraiment s’en séparer, 10 % au minimum, voire bien plus si le logement comporte des défauts.» Sont également boudés les biens trop énergivores, en particulier ceux situés dans les copropriétés des années 1960-70, et avec des charges conséquentes. «Nous avons ainsi l’exemple d’un beau bien de 5 pièces de 98 m² situé dans le passage du Sablon affiché à 200 000 € qui est disponible à la vente depuis 4 mois mais ne part pas en raison de la copropriété», illustre Thierry Benedic.

Le levier du paiement comptant, sans financement

Depuis la hausse des taux, un phénomène nouveau se dessine : l’attractivité de la ville de Metz est désormais tributaire de l’obtention des crédits par les ménages. Le marché immobilier des quartiers aisés tels que l'hyper-centre, la Vacquinière, le quartier Sainte-Thérèse ou Impérial et les villages de vigneron, qui sont des valeurs sûres, reste dynamiques puisque la clientèle qui désire y acquérir un bien est aisée, ne conditionnant alors pas son acquisition à une obtention de crédit. Les achats se maintiennent et se font au coup de cœur. A contrario, les quartiers plus populaires tels que Devant-les-Ponts ou Plantières sont bien moins demandés. Les ménages qui pouvaient, il y a encore peu, y acquérir un bien, ne peuvent désormais plus, faute d’apport suffisant ou d’un pouvoir d’achat s’étant tellement dégradé qu’ils ont dû repousser, voire annuler leur projet d’acquisition. «De plus, tous les biens affichés à plus de 350 000 € et situés hors de l’hyper centre ou des très bons quartiers messins peinent à trouver preneur. La raison est simple : pour le même prix, les acheteurs vont leur préférer une maison», analyse Thierry Benedic. Preuve en est avec un appartement de 140m², en bon état, situé rue Clérisseau, dans une résidence récente (moins de 20 ans) à la vente depuis plus d’un an à 330 000 € sans succès. S’il ne se vend pas prochainement le vendeur actera pour une baisse de prix. Les primo-accédants sont de plus en plus éloignés de l’acquisition, sauf s’ils ont de gros revenus ou un apport conséquent, constitué personnellement ou, grâce à l’aide de leur famille, parents et grands-parents en première ligne. En effet, les banques étant de plus en plus sélectives, elles ne prêtent qu’à de très bons profils. «Nous sommes revenus à l’ère du «Cash is King» où le paiement comptant, sans financement, ouvre toutes les portes», résume le PDG de Benedic.

Bénéfique pour les investisseurs, moins pour les vendeurs

Les seuls à profiter de ce retournement sont les investisseurs qui n’ont désormais plus de concurrent et peuvent acquérir des petites surfaces en un temps record, qu’ils paient, bien souvent, comptant. Les propriétaires d’un bien à vendre sont contraints de s’adapter aux nouvelles règles s’ils veulent espérer s’en séparer. Ils doivent également faire preuve de patience car les acquéreurs prennent leur temps, tentent de négocier, préférant souvent abandonner plutôt que d’acheter au prix ou avec un maigre rabais. En moyenne, les délais de vente sont désormais de plus de 2 mois, ils ont donc doublé par rapport à l’année précédente, et la tendance est à l’allongement, et ce, même sur les biens qui se vendent encore correctement. «C’est un processus long mais les vendeurs commencent à comprendre que nous avons véritablement changé de cycle immobilier, qu’ils vont donc devoir faire preuve de patience et très certainement revoir leurs espérances à la baisse concernant le prix de vente de leur bien. Le cycle haussier est bel et bien terminé», explique Thierry Benedic. Ce changement de paradigme contraint les vendeurs qui, pour beaucoup, annulent ou reportent leur projet de mise en vente, surtout si leur bien est commercialisé depuis de longs mois et ne trouve pas preneur, les obligeant donc à une baisse de prix, sans avoir l’assurance que le bien change de mains.

Chute de l'immobilier neuf

S’il est un secteur qui souffre en ce moment, c’est bien celui de l’immobilier neuf : selon le ministère de la Transition Écologique, la chute de réservations de logements neufs en un an, entre le 2e trimestre de 2022 et la même période de 2023, au national est de l’ordre de 40 %. Les mises en chantier et autorisations sont également en pleine chute selon la Fédération française du Bâtiment, la FFB, avec respectivement - 11,1 % et - 18 % sur une année. Non content de vendre des biens récents et neufs, Benedic comporte aussi une activité de promotion neuve en Lorraine, permettant ainsi à cet acteur aux multiples facettes, d’être au premier plan sur la question. «La construction neuve est un sujet important pour tous puisqu’il est question de bâtir aujourd’hui les logements de demain. Un enjeu d’autant plus crucial que nous savons d’ores et déjà que dans un futur proche, ils ne seront pas assez nombreux», commente Thierry Benedic, avant de poursuivre : «Et ce qui est rare est cher, nous risquons donc de voir augmenter les prix au m² dans un futur proche», alerte ce dernier. De plus, le neuf répond à la demande, de plus en plus importante d’avoir des logements plus sobres dans leur consommation, les rendant ainsi plus économiques et écologiques.

La réhabilitation de l'hôpital de Bons Secours à Metz

Malgré le contexte actuel complexe, Benedic poursuit ses activités dans le neuf. «Nous avons à cœur de proposer aux Lorrains des logements et un cadre de vie répondant à tous leurs besoins et envies. C’est pourquoi nous avons été honorés de nous voir confier le projet de réhabilitation de l’hôpital de Bons Secours de Metz, l’un de ces rares lieux qui font véritablement partie de l’histoire familiale de chacun des habitants !», explique le patron de Benedic, ayant également une histoire forte avec ce lieu. À partir du 2e trimestre 2026, ce sont donc 76 familles qui seront accueillies dans un tout nouveau quartier, celui de l’Impératrice, et qui bénéficieront d’un cadre de vie confortable et de prestations de qualité avec, notamment, un plateau médical, une salle de sport, du chauffage urbain ou encore de grands espaces extérieurs. Une belle opportunité pour tous les Messins de réinvestir ce monument historique de leur culture commune.