Immobilier : les promoteurs livrent leur diagnostic sur Rouen

C'est une première. La fédération des promoteurs immobiliers de Normandie vient de livrer les résultats d'une grande enquête qu'elle a menée sur les besoins en logement sur les agglomérations de Caen la Mer, Seine Eure (Val-de-Reuil – Louviers) et sur la Métropole Rouen Normandie. Une enquête, plus qu'un observatoire des logements, qui intègre des données statistiques, notamment de l'Insee, sur les évolutions démographiques. Juge et partie ? « Un peu, c'est vrai », admet volontiers Christophe Demouilliez, le président de la FPI Normandie qui a intégralement financé cette étude, avant de tempérer. « Nous apportons des éléments factuels. Et nous explorons plusieurs scenarii. Nous ne tirons pas de conclusion, car il y a une part qui nous échappe et qui dépend de stratégies politiques. »

Pour ce qui est de la Métropole rouennaise, les promoteurs immobiliers font le constat que la production actuelle, c'est à dire les constructions de nouveaux logements, permet de répondre aux besoins du moment. Entre 2 000 et 2 800 logements sont construits chaque année depuis 10 ans, avec un renforcement autour de 2 500 depuis 2017. De quoi absorber la croissance modérée de la population (+0,05 % par an entre 2012 et 2017). « On répond juste aux besoins structurels, tempère Christophe Demouilliez. Si la métropole veut rentrer dans une logique de développement, on va manquer de logements. »

Besoin en logement plutôt petits

En outre, la FPI note aussi que la démographie engendre des évolutions dans les besoins en logements. Actuellement la tendance est plutôt en faveur des petits logements... En effet, les familles ont tendance à plutôt quitter le cœur de métropole, notamment pour des questions de budget. A l'inverse la population âgée est plus nombreuse : le nombre de personnes de plus de 70 ans a augmenté de 10 % entre 2007 et 2017. « Et c'est une phase qui risque de se poursuivre », note Guillaume Basile, président de l'Observatoire du logement neuf en Normandie (Olonn). Les étudiants, consommateurs de studios aussi sont plus nombreux. Le développement de résidences spécifiques à destination des personnes seules s'avère donc pertinent.

En parallèle, ce que l'on appelle le desserrement des ménages (la diminution du nombre de personnes constituant un foyer, du fait notamment des divorces et séparations) se poursuit dans la Métropole. Tout ceci fait que « les T2 et T3 s'inscrivent parfaitement dans le parcours résidentiel actuel », insiste Guillaume Basile.

Prix : vers une hausse brutale

Pour l'avenir, la FPI se questionne sur le besoin de redonner de l'attractivité à la Métropole, par la rénovation de certains logements, notamment en cœur de ville, mais aussi par le déploiement d'offres adaptées aux familles. Malgré une hausse des prix modérées sur Rouen, les familles désertent la métropole, privilégiant les territoires limitrophes. 50 % des ménages sont déjà exclus du marché du neuf. Or « la hausse s'accélère dans l'ancien et va s’accélérer dans le neuf, assure Christophe Demouilliez. Ce n'est pas une bonne nouvelle ». L'augmentation pourrait être brutale sous l'effet conjoint d'un amenuisement de l'offre, et de la hausse du prix des matières premières. Et nul ne sait encore si le phénomène des installations de ménages parisiens va s'accentuer ou non. Autant dire, que pour les promoteurs, une production plus importante de logements serait la bienvenue...

Pour Aletheia Press, Benoit Delabre