Densification et optimisation de l’existant, clefs de l’immobilier de demain
La métropole lilloise fait preuve de résistance dans la conjoncture actuelle. Qu’en sera-t-il demain ? Rencontre avec Benoît Tirot, directeur général d’Arthur Loyd.
Benoît Tirot.
La Gazette. Quelle est votre analyse de l’état du marché ?
Benoît Tirot. Une remarque préliminaire : l’immobilier d’entreprise est un monde vaste avec, selon que l’on est promoteur, commercialisateur, CCI, communauté urbaine, des regards différents. Le commercialisateur apportera le regard de la dynamique du mouvement des entreprises, le promoteur celui de la production, les politiques celui de l’aménagement du territoire… Mais si on met l’entreprise au cœur du débat essentiel de la création d’emploi, il faut que l’immobilier s’adapte à l’entreprise − et non l’inverse − que l’entreprise fasse en sorte de s’adapter à ce qu’offre l’immobilier.
L’immobilier d’entreprise présente un double paradoxe : celui d’un marché des bureaux qui reste bon, mais largement sur-offreur avec près de 300 000 m2 de stock disponible à un an, et celui d’un marché des entrepôts et locaux d’activité en baisse de plus de 20%, mais avec une offre qui est beaucoup plus saine.
Au-delà de la nécessaire adaptabilité au marché, comme en témoigne la division de l’immeuble SwissLife à Lille, il faut remarquer que transacter sur les immeubles neufs a provoqué une augmentation du stock de seconde main qui est de plus en plus attractif par les prix, d’où des délais de vacance de plus en plus importants et une baisse des valeurs réelles. A l’inverse, en activité, les valeurs se maintiennent, hors les locaux atteints d’obsolescence. La location d’un entrepôt de 14 000 m2, même bien placé mais sans classification ICPE, est une équation difficile à résoudre.
L’avenir ?
Tout le monde prédit pour 2013 un niveau de transactions identique à celui de 2012. Au-delà de la fragilité du marché des valeurs qui n’arrive pas à progresser, je pense qu’on arrive à la limite d’un système par rapport à l’attractivité des produits. Pour créer une dynamique au travers de l’immobilier, il faut ou partir des infrastructures ou que les pouvoirs publics se mettent en action pour créer des parcs dédiés et y appuyer politiquement des implantations. A partir du moment où on n’est pas dans un cadre de développement des infrastructures, il n’y aura pas création de parcs neufs. Une partie de l’évolution du marché de demain passe par la densification et l’optimisation du parc existant.
Pour les parcs dédiés, deux d’entre eux − parce que les entreprises y trouvent ce qu’elles recherchent −, Euralille et la Haute-Borne, fonctionnent avec le marché. Eurasanté, trop ciblé, et l’Union, secteur qui n’est pas facile, connaissent une situation plus compliquée. Quant à EuraTechnologies, c’est un parc certes en manque d’accessibilité, mais très attractif par rapport aux services qu’il apporte et à la dynamique des entreprises implantées.
Le risque pour la Métropole de perdre de son attractivité est de deux ordres : le différentiel fiscal par rapport aux territoires voisins et une affirmation de la primauté de l’aménagement du territoire sur les besoins des entreprises. Si les entreprises ne trouvent pas les solutions répondant à leurs besoins pour venir dans la Métropole, il faudra bien qu’elles les trouvent ailleurs. Et ce n’est pas forcément et uniquement un manque de foncier.