Crédit immobilier: les règles d'octroi maintenues au désespoir des courtiers

C'est une décision qui risque de décevoir beaucoup d'acteurs de l'immobilier, et notamment les courtiers: les autorités ont refusé d'assouplir les règles encadrant le crédit immobilier malgré la chute de l'activité, arguant que les flexibilités existantes n'étaient pas complètement utilisées par les banques.

Actuellement, pour lutter contre le surendettement, les banques n'ont pas le droit de prêter de l'argent si les mensualités dépassent 35% des revenus, ni pour une durée supérieure à 25 ans. 

Elles peuvent déroger à ces critères dans 20% des cas, à condition que cela concerne en priorité des résidences principales et vise, dans près d'un tiers des cas, des primo-accédants.

Or, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui associe entre autres le ministère de l'Économie et la Banque de France, constate que "l’ensemble des établissements n’utilisent pas pleinement les flexibilités qu’il a prévues et assouplies lors de sa réunion de juin", selon le communiqué publié à l'issue de la réunion qui s'est tenue ce mardi.

Il relève que les établissements bancaires ne dérogent aux règles que dans 13,8% des cas, et que les dérogations hors achat d'une résidence principale, qui ne peuvent représenter que 6% du total de crédits accordés, contre 4% avant juin, ne s'élèvent qu'à 2,4% du total.

"Les banques disposent donc de marges pour accroître davantage leur offre de crédit, tout en respectant [les critères actuellement en vigueur]", ajoute le HCSF, qui se réunit tous les trimestres.

Selon une source proche de l'instance, le sentiment qui domine aujourd'hui est que la chute de l'activité dans le secteur immobilier s'explique avant tout par le fait "que le marché est en train de s’ajuster aux nouvelles conditions de taux d'intérêt", passés en moyenne de 1,06% en décembre 2021 à 3,63% en août 2023, et non par les règles instaurées 2019 et remaniées à plusieurs reprises depuis.

"Au global, les règles du HCSF ne constituent pas aujourd'hui la contrainte la plus forte sur le crédit, sauf peut-être sur certains secteurs et certaines géographies", abonde dans une interview aux Echos mardi soir Nicolas Namias, président de la fédération bancaire française (FBF).

Incompréhensible

Contactée par l'AFP, Bérengère Dubus, secrétaire générale de l'UIC, principal syndicat de courtiers en crédit immobilier dont l'activité est directement liée au nombre de transactions, s'est dite "très en colère face au déni de réalité" et a critiqué "une décision incompréhensible". Elle a mis en avant la difficulté pour les banques d'utiliser correctement la marge de flexibilité, étant donné notamment les délais nécessaires pour accorder un crédit.

L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le gendarme français de la banque et des assurances, également membre du HCSF, "poursuivra ses échanges avec les établissements de crédit afin d’identifier toute contrainte pratique à la bonne mise en œuvre de cette flexibilité", déclare par ailleurs le Haut Conseil, qui reste ouvert à "d’éventuels nouveaux ajustements techniques à même d’adapter la mesure au nouveau contexte économique et financier".

Lettre à Bercy

Depuis des mois, banques, courtiers et acteurs du secteur immobilier bataillent plus ou moins frontalement contre ces règles, dans un contexte de chute du nombre de transactions, et pointent du doigt la Banque de France, le gouverneur François Villeroy de Galhau étant l'un des principaux avocats du maintien des règles existantes.

Plusieurs présidents de commissions de l'Assemblée ainsi que le rapporteur général du budget Jean-René Cazenave ont récemment accentué la pression en plaidant, dans un courrier adressé à Bercy, pour desserrer les contraintes.

Selon le député Sacha Houlié (Renaissance), interrogé dimanche sur Franceinfo, Bruno Le Maire avait dit "étudier cette hypothèse".

Après une frénésie d'achats post-Covid et une année 2021 record, le volume de transactions immobilières est lourdement retombé.

En juillet, 10,1 milliards d'euros de crédits immobiliers, hors renégociation, ont été accordés, un plus bas depuis avril 2016 et près de deux fois moins qu'en juillet 2022, selon la Banque de France.

Quant aux réservations de logements neufs auprès des promoteurs, elles ont chuté de près de 40% sur un an au deuxième trimestre, à 18.000.