Baromètre LPI SeLoger : ce que dit la tendance 2021
Dans une année immobilière impactée par la crise de la Covid-19 et les deux confinements (avant un troisième ?), l’instabilité du moment a forcément eu des répercussions sur les taux d’intérêt, les durées des crédits accordés et les ventes. Quel impact en Lorraine ? En Moselle ? A Metz ? Décryptage.
Groupant treize acteurs majeurs de l’immobilier, l’association LPI édite tous les mois son observatoire des prix immobiliers dans le neuf et l’ancien. Le baromètre LPI-SELoger fournit mensuellement les indicateurs de transaction immobilière (prix, volumes, marge de négociation sur les ventes, ancien et neuf). Sa base de données contient près de 5 millions de biens – avec compromis et mandat – : 45 % de maisons, 55 % d’appartements, 83 % d’accession à la propriété, 13 % d’investissements locatifs et 4 % de résidences secondaires. Sont ainsi collectés auprès de plus de 6 000 agences immobilières, promoteurs, foncières et établissements de crédit : 1 150 000 logements neufs soit 140 000 biens en 2020 et 3 800 000 logements anciens soit 460 000 biens en 2020. Pour cette année, la base de données de LPI recouvre plus 60 % de l’ensemble du marché (58 % du marché du neuf, 240 000 opérations réalisées par les particuliers) et 61 % du marché de l’ancien (750 000 opérations effectuées par des particuliers résidents, les biens autres que l’habitation des professions libérales et les biens non entièrement anciens). Le contexte dans lequel LPI a observé les prix immobiliers 2020 est, on s’en doute, contrasté.
Doutes sur le pouvoir d’achat et l’emploi
La pandémie de la Covid-19 a entraîné l’économie française dans la pire récession depuis 1945. Le taux de chômage qui avait commencé à reculer est reparti à la hausse, à plus de 10 % de la population active. Le moral des ménages a été durement éprouvé par la situation. Et il le reste face aux incertitudes et aux répliques socio-économiques à venir. Les doutes sur le pouvoir d’achat et l’emploi ne sont guère propices à un engagement du particulier sur un projet à long terme. La relative faiblesse des soutiens publics (Pinel et PTZ) sur les territoires ruraux et intermédiaires ont par ailleurs pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Après les tensions observées pendant le 1er confinement, les taux de crédits immobiliers sont revenus à des niveaux favorables à la réalisation des projets immobiliers des particuliers : 1,20 % en 2020 contre 1,24 % en 2019. Le durée des crédits accordés s’est encore allongée (20 ans dans le neuf et dans l’ancien). Cependant, les taux d’apport personnel exigés par les banques ont remonté. Quand les taux d’intérêt sont demeurés attractifs, les ventes réalisées après des particuliers ont reculé de 16,1 % en 2020. Malgré la crise sanitaire et ses conséquences, les tensions sur les prix des logements anciens se sont renforcées, avec une hausse de 6,5 % contre +4,8 % en 2019, + 3,4 % en 2018. Cette année, les prix ont augmenté dans toutes les villes de plus de 100 000 habitants. La hausse des prix des maisons a été plus nette que celle des appartements. Avec un prix de 2 053 €/m² en termes de logements anciens, la Lorraine se situe à la 16e place hexagonale des régions métropolitaines. Le tiercé de tête étant occupé par l’Île-de-France (6 052 €/m²), PACA (3 783 €/m²) et Rhône-Alpes (3 547 €/m²). Avec une hausse des prix de 4 %, la Lorraine est celle qui aura son augmentation la moins prononcée. Loin sur cet item de la Bretagne (+10,5 %) et Poitou-Charentes (+10,3%). Par rapport au prix des logements neufs, la Lorraine apparaît à la 17e place (2 778 €/m²). La progression de ces prix (+5,5 %) la positionne ici au 8e rang national, les plus fortes hausses étant constatées en Franche-Comté (+11,4 %) et en Limousin (+10 ,7 %).
Crédits : souplesse ou restrictions ?
Autre paramètre à regarder avec intérêt, la durée moyenne pour acheter un logement en France. En Lorraine, pour l’ancien, il faut 4,7 années de revenus et 4,1 dans le neuf. En scrutant les statistiques de 2020, Metz entre dans le Top 10 des villes de plus de 100 000 habitants en matière de hausse des prix immobiliers. Avec une donnée de +12,1 %, cela lui vaut la 6e place de ce classement (derrière Angers, Limoges, Orléans, Montreuil et devant Lyon et Nantes), dont la 1ère place est occupée par Mulhouse (+18,5%). Dans ce panorama, quid de 2021 ? Après l’accélération de la hausse de prix constatée ces douze derniers mois, un ralentissement est attendu. Leur évolution devrait se situer entre 3 % et 4 % sur l’année. Alors que 2020 a vu une hausse générale des prix dans les villes de plus de 100 000 habitants, les prix devraient revenir à l’étiage de la période 2017-2019 : soit une diminution de quelques % dans un quart des grandes villes. Le recul de l’activité devrait se poursuivre, au moins jusqu’à juin prochain. Avant, peut-être de commencer à se ressaisir au cours de l’été. Rien n’est moins sûr. Reste à mesurer les restrictions, du moins leur degré, des banques à l’octroi de crédits. L’un des facteurs clés.