OPCI : une modernisation du placement immobilier

Produit d’épargne par excellence, l’OPCI permet à toute personne d’accéder au marché immobilier et d’investir dans des immeubles destinés à la location. La souscription se fait en principe via un compte-titres ou une assurance multi-supports. En l’occurrence, tout épargnant a le droit de racheter ses parts à n’importe quel moment.

Un régime juridique souple

L’actif d’un OPCI est composé d’au moins 60 % des actifs immobiliers et 5 % au minimum des actifs liquides pour couvrir davantage les éventuelles demandes de retraits. Le reste du portefeuille peut être composé des actifs financiers à savoir : les actions, les obligations, les OPCVM et bien d’autres. Par ailleurs, la loi Macron du 6 Août 2015 a été l’occasion d’élargir l’objet social des OPCI. Ces derniers peuvent détenir accessoirement des biens meubles affectés à des immeubles mis en location. Ils peuvent également gérer à titre secondaire des instruments financiers et des dépôts. L’objectif est de faciliter la rentabilité des investissements immobiliers via la diversification des moyens de financement. Par ailleurs, les OPCI peuvent procéder à l’achat ou à la construction d’un immeuble, neuf, ancien ou en l’état futur d’achèvement. En cas de besoin, celui-ci peut faire l’objet des travaux d’entretien et de rénovation. L’acquisition d’un actif immobilier doit toutefois être dédiée à la location. Un tel choix s’explique par la volonté de diminuer les risques contre les aléas du marché.

Entre SPPIVAC et FIP

Selon l’article L. 214-33 du code monétaire et financier, les OPCI : «prennent la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, soit de fonds de placement immobilier.» La première structure est dotée de la personnalité morale tandis que la deuxième n’en dispose pas. Contrairement aux associés d’une SPPICAV, les porteurs de parts d’un FPI sont dépourvus des avantages conférés à un actionnaire. À la différence des FPI, le portefeuille des actifs immobiliers d’une SPPICAV peut être partiellement composé des sociétés immobilières cotées.

Une transparence renforcée

La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF. Elle doit gérer le portefeuille de l’entreprise et assurer en parallèle ses tâches administratives, comptables et financières. Les porteurs de parts et les actionnaires doivent être informés sur les diverses caractéristiques du produit, la politique d’investissement de la société de gestion et les éventuels risques et coûts. La société de gestion met à leur disposition un Document d’information clé pour l’investisseur (DICI). D’autres documents peuvent également être demandés par le porteur des parts ou l’actionnaire à savoir : les prospectus, les fiches de produits et les rapports annuels.

Rendement et fiscalité des OPCI

À la fin de chaque exercice, les SPPICAV distribuent à leurs actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et un minimum de 50 % des plus-values réalisées sur la cession des biens. De leurs côtés, les FPI rétrocèdent aux porteurs de parts au moins 85 % des résultats locatifs et 85 % au minimum des plus-values de cession d’actifs. Pour ce qui est de la fiscalité, les loyers perçus dans le cadre d’un FPI appartiennent aux revenus fonciers tandis que les plus-values immobilières sont soumises à un abattement selon la durée de détention. Les actionnaires d’une SPPICAV, quant à eux, peuvent opter pour un prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou une soumission à l’impôt sur le revenu. Pour conclure, le succès de ce mécanisme s’explique par ses atouts en termes de flexibilité et de transparence.