L’ordonnance n°2005-1278 a créé l’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) pour faciliter l’accès des investisseurs à l’immobilier professionnel. Caractérisé par la souplesse de son régime, la pierre papier vise à créer un patrimoine composé essentiellement de l’immobilier mais aussi de produits financiers facilement cessibles.
L’introduction des OPCI en France a pour objectif de booster
la rentabilité des investissements immobiliers via la diversification des
moyens de financement. Entre 2008 et 2018, les OPCI ont enregistré une
performance globale de + 4,9% : c’est ce qui ressort d’une étude réalisée par
l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) en collaboration avec
l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). En optant
pour cet organisme, les investisseurs peuvent accéder aux marchés immobiliers
via l’acquisition des parts ou actions de l’organisme. La souscription se fait
en principe par un compte-titres ou une assurance multi-supports. En plus de la
possibilité d’investir une somme modeste, l’épargnant peut racheter ses parts à
n’importe quel moment. À la différence des Organisme de placements collectif en
valeurs mobilières (OPCVM), le capital d’un OPCI est constitué des parts de
sociétés non cotées sur les marchés financiers. L’optique est de diminuer les
risques contre les aléas du marché en plaçant le capital dans des immeubles
destinés à la location. Composé d’au moins 60% des actifs immobiliers, le
capital de l’OPCI contient au minimum 10% des actifs liquides pour combler les
éventuelles demandes de retraits. L’acquisition des biens immeubles peut se faire
d’une manière directe ou via des sociétés à dominante immobilière. Grâce à la
loi Macron, les OPCI peuvent investir, à titre accessoire, dans des biens
meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur fonctionnement et
usage. Par ailleurs, le véhicule d’investissement peut également gérer une
partie des instruments financiers et de dépôts.
La forme juridique des OPCI diffère entre une Société de
placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et un Fonds
de placement immobilier (FIP). La principale différence réside dans le fait que
la première entité est dotée de la personnalité morale tandis que la deuxième
n’en dispose pas. Contrairement à la SPPICAV qui confère à ses associés le
statut des actionnaires, les porteurs de parts d’un FPI sont des
copropriétaires des valeurs mobilières sans les avantages conférés à un
actionnaire.
Obligation d’information envers les investisseurs
La gestion de l’OPCI est en principe assurée par une société
de gestion agréée par l’AMF. En plus de la gestion des portefeuilles,
l’entreprise se charge également des tâches administratives, comptables et
financières de l’OPCI.
Grevée d’une obligation d’information envers les
investisseurs, la société de gestion doit mettre à la disposition des
investisseurs un Document d’information clé pour l’investisseur (DICI) portant
sur les diverses caractéristiques du produit, sa politique d’investissement,
ses éventuels risques et coûts, ainsi qu’une mention des gains et pertes
potentiels. Le manquement à cette obligation peut entrainer l’atteinte à la
protection des investisseurs et par conséquent la mise en jeu des sanctions par
la commission des sanctions de l’AMF.
L’investisseur pourra également demander les autres
documents importants tels que le prospectus, les fiches de produits et la
publication des rapports annuels. En agissant pour le seul intérêt des porteurs
des parts, le gestionnaire doit en plus respecter les diverses règles de
loyauté, de professionnalisme et du traitement équitable. Le non-respect de ces
obligations peut exposer la société de gestion à des sanctions administratives,
civiles et/ ou pénales.
Rendement et fiscalité d’un OPCI
À la clôture de chaque exercice, l’OPCI s’engage à
distribuer les dividendes aux porteurs de parts. D’une part, les SPPICAV
rétrocèdent aux actionnaires au moins 85% des loyers perçus et un minimum de
50% des plus-values réalisées sur la cession des biens. D’autre part, les FPI
distribuent à leurs investisseurs au moins 85% des revenus locatifs plus un
minimum de 85% des plus-values de cession des actifs.
Enfin, le régime fiscal applicable à un OPCI dépend de son
statut juridique. Le porteur des parts d’une SPPICAV pourra choisir entre un
Prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30% et une soumission à l’impôt
sur le revenu. Dans le cadre d’un FPI, les loyers perçus par les investisseurs
appartiennent aux revenus fonciers tandis que les gains sont soumis au régime
des plus-values immobilières.