Le contractant général au coeur des projets

Le contractant général offre des prestations de services clés en main qui comprennent la conception, la réalisation ainsi que les différentes garanties. Elle s’adresse exclusivement aux professionnels qui ont des projets de construction, de réhabilitation ou d’extension. Ces projets peuvent concerner trois domaines d’activité : industriel (atelier de stockage, production, installation classée pour la protection de l’environnement [ICPE], atmosphère explosive [ATEX]…), tertiaire (showroom, bureaux, surface commerciale, restaurant…) ou spécifique (laboratoire, salle blanche, chambre froide et chambre négative…).
Après avoir pris en compte le programme des travaux de la société tant sur les besoins techniques, les modifications organisationnelles et humaines, le cabinet d’ingénierie apporte son expertise en établissant un dossier technique, des plans et l’étude financière. Dans le cas d’une nouvelle implantation, cette démarche fait suite à l’acquisition d’une parcelle par le client. Pour faciliter le montage financier et la concrétisation du projet, le contractant général évalue avec le client les charges inhérentes à la construction, le jumelage avec une cellule à louer. Première étape sans engagement. Dès le début, le client fait part au cabinet de ses possibilités et souhaits financiers. Sans engagement contractuel, cette première étape évolue sur trois à quatre rendez-vous. Elle permet au dirigeant d’entreprise d’apprécier son choix de partenariat, le contenu de l’offre qualitative de conception graphique, descriptive. La proximité dans les échanges renforce la confiance qui se concrétise par la signature des deux parties. Après cet accord, le bureau d’ingénierie réalise le dossier de permis de construire avec un architecte qu’il missionnera. A eux deux, ils gèrent toute la partie administrative : dépôt des plans et des pièces, réalisation de la déclaration d’intention de commencement de travaux. En chef d’orchestre, le contractant général missionne en phase de conception un huissier, un géomètre, un bureau de contrôle, un coordinateur sécurité et protection de la santé, un géotechnicien et un thermicien. Le cabinet de maîtrise d’oeuvre réalise luimême les plans d’exécution, les études ainsi que le descriptif des travaux détaillé lot par lot, ceci dans le but d’amener les sociétés consultées à respecter à la fois les souhaits du client et la réglementation en vigueur.
Dans la deuxième partie de la conception, le contractant va consulter les entreprises lot par lot en dissociant au maximum les prestations par spécificité. Et éviter au maximum les sous-traitants des futures entreprises adjudicatrices. Il lancera un appel d’offres en fonction de son maillage professionnel, de la proximité du lieu de construction, de l’offre financière et de l’intérêt qui en émane. Le maître d’ouvrage validera le choix des entreprises sélectionnées, le but étant de s’assurer, une seconde fois, de la stabilité de l’entreprise. En collaboration avec la maîtrise d’oeuvre, le maître d’ouvrage se mettra en relation avec les concessionnaires pour l’alimentation des divers réseaux (électricité, gaz, eau, fibre…). Dès réception de la validation des services administratifs, le premier coup de pelle permet d’effectuer une plate-forme sur laquelle s’organise très vite le coulage des fondations, le montage de la charpente, la mise en place de la couverture puis du bardage. Une fois le clos couvert réalisé, le dallage est coulé, le menuisier intervient et laisse place aux lots techniques (électricité, chauffage, réseau de protection incendie, plomberie, climatisation). Parallèlement, commence l’embellissement des bureaux avec la pose des cloisons, du revêtement de sol et du plafond. Lors de cette phase de chantier qui court sur quelques mois, le bureau d’ingénierie, en relation permanente avec les entreprises, organise une réunion hebdomadaire avec ces dernières et effectue un compte-rendu. Le maître d’ouvrage et le contractant général prennent ensemble différents directives : choix des matériaux, avancement et spécificité technique. C’est ce dernier acteur qui prend en charge la partie administrative et la gestion financière des entreprises adjudicatrices : il effectue les contrats, les ordres de service, valide et règle les situations d’avancement des travaux, réalise les opérations préalables à la réception, puis la réception de travaux. Enfin, quand c’est nécessaire, il s’occupe du service après-vente en établissant les contrats d’entretien et des visites ultérieures de parfait achèvement.

L’entreprise et le contractant général : montage gagnant. Le métier de contractant général répond à une demande des entreprises depuis une dizaine d’années. Il garantit non plus des prestations d’honoraires ou de pourcentage du montant de l’opération mais un montant forfaitaire. L’expertise technique et financière conforte la concrétisation d’un projet établi lors de l’accord. Et c’est le contractant général qui est responsable de la bonne gestion du chantier. Le projet étant parfaitement délimité lors de l’accord, rien ne vient interrompre le bon déroulement des travaux. De plus, le contractant général connaît les acteurs qu’il aura missionnés et, par habitude, la manière de diriger une opération en bon père de famille. Sans oublier que les établissements financiers apprécient beaucoup ce montage qui sécurise les engagements de chacun.

Conseils. Afin d’éviter toute difficulté au cours des travaux, voici quelques conseils. En amont, lors de l’achat du terrain, vérifiez la non-pollution du terrain sur les anciennes friches industrielles ou, en cas de rachat, la présence de catiches (cavités réalisées en pourtour des grandes villes pour l’extraction de la craie ou autres matériaux nobles), l’agressivité de l’atmosphère (manufactures avoisinantes…), zone inondable et sismique, la présence d’avoisinant (monuments historiques ou classés…). Vérifiez l’assurance de responsabilité civile et décennale du contractant et des intervenants. Contrôlez l’intégration de tous les acteurs : architecte, huissier, géomètre, géotechnicien, thermicien, bureau de contrôle et de protection de la santé, ingénieur structure pour le dimensionnement des fondations et de la charpente. Faites notifier dans la proposition du contractant la prise en compte de toutes les pièces communiquées (plans ou descriptif), ainsi que des règles locales (PLU, règlement de zone…). Appréciez les écarts de prix, parfois importants, entre les différentes propositions en sachant qu’ils proviennent souvent des hypothèses de fondations ou de structure(s) de sol des voiries, le plus sûr étant d’effectuer d’abord une étude de sol “G12” obligatoire pour la continuité des travaux. Dans cette offre clés en main, il est important de prendre en compte les éléments inhérents à tout projet, à savoir :

– le foncier comprenant l’acquisition et les frais ;
– les taxes (non négligeables…) liées au permis de construire comprenant une partie communale, départementale et régionale (exclusivement pour cette dernière en Ile-de-France), l’archéologie préventive, le programme d’aménagement d’ensemble (PAE) et la participation voiries réseaux (PVR) ;
– les frais des concessionnaires ;
– l’assurance dommage ouvrage qui représente 0,9% à 1,2% du montant des travaux, avec un minimum de prime proche de 7 000 €. Comme l’écrivait Goethe : “Un bâtiment doit avoir trois caractéristiques : un bon emplacement, des fondations sûres et une exécution sans faille.”

Benoît SALIN , gérant de CER (Conseil Etude Réalisation)
benoit.salin@cercg.fr