L'immobilier dans les stations balnéaires, un marché à part ?

Bizarrement, la station balnéaire est un objet non identifié. «Il n’existe pas de définition officielle», d'après l'étude de la Fnaim, consacrée aux stations balnéaires, publiée le 16 juillet. La Fédération nationale de l’immobilier a donc défini ses propres critères : des communes du littoral (hors Outre-mer) qui comprennent au moins 15% de résidences secondaires dans leur parc de logements, et qui, soit ont une plage, soit sont classées station de tourisme. Au total, cela représente 520 communes réparties dans huit régions et sur 25 départements.

D'après l'étude, les stations balnéaires sont des communes de petite taille : près des 4/ 5^e comptent moins de 5 000 habitants (au sens de résidents permanents). Seules 11% d'entre elles dépassent les 10 000 habitants. Toutefois, la tendance au long cours est à l'augmentation : en 2021, la population des stations balnéaires a augmenté de 6,6% par rapport à 2010, une progression nettement plus forte que celle observée sur la France métropolitaine au cours de la même période (+3,9%). Autre constat, la part des retraités est particulièrement élevée dans ces communes : ils représentent 35% de leurs habitants, contre 22% en France métropolitaine.

Par ailleurs, au-delà de leur population, les stations balnéaires présentent aussi un type d'habitat particulier. Elles se caractérisent par une forte proportion de résidences secondaires : 47%, contre 10% pour l’ensemble du parc de logements de France métropolitaine. Et la part des logements vacants est faible : seulement 4%, contre 8% à l’échelle métropolitaine. Autre spécificité encore, la qualité énergétique de ce parc immobilier est globalement meilleure dans ces communes que dans le reste de la France. La part des logements avec étiquette «A», «B» ou «C» y est nettement plus élevée (45%, contre 35% pour l’ensemble des communes métropolitaines).

Des prix plus élevés de 50%

Sur le sujet des prix des logements aussi, les stations balnéaires constituent un monde à part, avec un niveau très supérieur à la moyenne nationale et une dynamique spécifique. Au 1^er juin 2024, ce prix est en moyenne 50% plus élevé dans les stations balnéaires (4 514 euros /m²) qu'en France métropolitaine ( 2 933 euros/m²). En termes d'évolution, depuis le début de l'année 2024, les prix dans les stations balnéaires se situent sur un plateau (+0,2% sur cinq mois), une tendance qui reste plus favorable que dans le reste du pays. Par ailleurs, globalement, depuis 2014, les prix y ont augmenté beaucoup plus que la moyenne nationale, avec des pics exceptionnels durant la période post-Covid.

L'étude constate aussi une forte disparité régionale des niveaux de prix et de leur dynamique. Les prix atteignent des niveaux record en région PACA (5 820 euros/m² ) et Nouvelle-Aquitaine (5 044 euros/m²). Ils restent plus bas en Normandie (3 394 euros/m²) ou en Bretagne (3 538 euros/m²).

En termes d'évolution, seule la région PACA a vu ses prix augmenter (+0,3%), entre juin 2023 et juin 2024. Ailleurs, les prix ont globalement diminué, et ce d'autant plus qu'ils avaient précédemment augmenté. Ainsi, la Nouvelle-Aquitaine affiche l'une des plus fortes baisses (-6,3%). Les prix sur ce littoral avaient très fortement progressé en 2017-2018, en raison de la mise en place de la ligne de train à grande vitesse LGV Paris-Bordeaux. Autre contraste souligné par l'étude : les trois villes les plus chères sont des stations situées dans le Sud : Ramatuelle (16 083 euros/m²), Saint-Jean-Cap-Ferrat (15 819 euros/m²) et Saint-Tropez (14 400 euros/m²). 

Toutefois, les stations littorales n’affichent pas toutes des prix immobiliers élevés : 35% d'entre elles ont des prix inférieurs à la moyenne de ceux de France métropolitaine (2 933 euros/m²). C'est le cas de Woignarue (1 779 euros/m²) dans les Hauts-de-France, Sainte-Marie-du-Mont (1 632 euros/m²) en Normandie et Plounévez-Lochrist (1 540 euros/m²) en Bretagne.

Ma résidence secondaire à risque submersion

En matière de prix, l'étude met aussi en lumière un phénomène particulier, celui de l'immobilier des stations soumises aux risques climatiques : au 1^er juin 2024, il atteint 4 819 euros/m² plus que dans les autres stations ( 4 578 euros/m²) . Toutefois, en 2023, la baisse des prix a été plus forte dans les stations à risque ( -3,9% ) que dans les autres (-0,9%). «Cela est peut-être lié à la nouvelle obligation de mentionner ce risque dans les annonces de biens immobiliers à vendre, depuis le 1er janvier 2023», note l'étude.

Quoi qu'il en soit, jusqu'à la fin 2022, le risque d’érosion côtière semblait peu ou pas pris en compte par les acheteurs. Avec un résultat paradoxal : de 2016 à 2020, les prix avaient davantage augmenté dans ces stations que dans celles non soumises à ces risques. L'enjeu est pourtant majeur : en raison de leur situation géographique, ces communes sont soumises à de nombreux risques climatiques, et en particulier celui de l'érosion côtière. Depuis 50 ans, quelque 30 km² de terres ont disparu en France à la suite du recul du trait de côte. Et le phénomène devrait encore s'aggraver. Au total, 30% des stations balnéaires (157) ont été identifiées comme étant à risque de submersion.

Cette tendance est-elle de nature à décourager les acquéreurs ? La Fnaim dresse leur portrait dans son étude : en moyenne, ils ont neuf ans de plus que la moyenne nationale (54,7 ans contre 45,8 pour les acquéreurs en France métropolitaine). Partant, les seniors représentent une clientèle importante : 41% des acquéreurs sont âgés de plus de 60 ans. En terme de provenance, ils viennent souvent du même département que celui où est situé le bien ( 46%). Les franciliens constituent une part non négligeable (15%). Quant aux acquéreurs étrangers, leur part d'acheteurs dans les stations balnéaires est plus faible que celle en France métropolitaine : 6,1% contre 8,1%.