L'immobilier d'entreprise : patrimoine professionnel ou personnel ?
L'immobilier professionnel constitue un enjeu central dans la société, tenant une place prépondérante à côté de l'activité de l'entreprise. Optimiser son mode de détention lors de l'acquisition présente des enjeux juridiques, économiques et fiscaux.
Le dirigeant lui accordera légitimement une réflexion et un traitement particulier. Quelles sont les préoccupations du dirigeant ?
- protéger le patrimoine familial des risques de l'exploitation ;
- optimiser sur le long terme les choix de détention de l'immobilier professionnel ;
- prémunir son patrimoine des risques d'un échec de l'entreprise mais optimiser le profit qu'il pourra tirer de la réussite de celle-ci.
I/ Modes de détention de l'immobilier d'entreprise
Le bien immobilier peut être maintenu dans le patrimoine professionnel s'il est inscrit au bilan de l'entreprise, ou figurer dans le patrimoine privé de l'exploitant, en direct ou via une SCI.
# Inscription de l'immobilier au bilan
Les immeubles nécessaires à l'activité de la société sont souvent inscrits au bilan. Cela permet à l'entreprise de bénéficier de crédits et d'avantages fiscaux, notamment l'amortissement de l'actif immobilier. Cependant, la sortie de l'immobilier peut entraîner des plus-values latentes, avec des conséquences fiscales importantes.
# Immobilier hors bilan
La dissociation de l'immobilier et de l'entreprise présente des avantages financiers et juridiques.
Aspects civils : la protection face au risque social
La détention de l'immobilier professionnel dans le patrimoine de la société d'exploitation ne permet pas de soustraire cet actif aux risques de l'entreprise, en application du droit de gage général des créanciers (articles 2284 et 2285 du Code Civil).
A l'inverse, la détention de l'immobilier dans le patrimoine privé du dirigeant, soit en direct, soit via une SCI, permet de le protéger des dettes sociales de l'entreprise. La séparation de l'immobilier et de l'entreprise, pendant l'exploitation ou lors d'une cession, est souvent un choix pertinent, allégeant la valeur de l’entreprise et protégeant les actifs immobiliers des risques d’exploitation. Elle permet aussi de diversifier le patrimoine, constituant un complément de retraite et facilitant la transmission aux héritiers.
II/ Avantages et contraintes de la Société Civile Immobilière
# Principaux attraits
- Plan civil : dissociation avoir/pouvoir
La SCI permet de dissocier la propriété des biens immobiliers du pouvoir de gestion, ce qui peut être avantageux pour la protection du patrimoine et la transmission familiale.
- Souplesse dans l'organisation du pouvoir au sein de la société
**Gérance successive** : définir des gérants successifs pour assurer la continuité de la gestion.
**Vente de l'actif social** : flexibilité dans la vente des biens détenus par la SCI.
**Clauses d'agrément** : les associés peuvent contrôler l'entrée de nouveaux membres.
- Optimisation dans la transmission
**Au sein du couple** : facilite la gestion et la transmission du patrimoine entre conjoints.
**Transmission aux descendants** : permet de planifier la transmission du patrimoine aux enfants de manière optimisée fiscalement.
- Souplesse dans la répartition du résultat
**Convention de répartition statutaire du résultat** : les statuts peuvent prévoir une répartition des bénéfices différente de celle proportionnelle aux parts détenues.
**Démembrement sur parts U/NP** : possibilité de démembrer la propriété des parts sociales (usufruit/nue-propriété).
# Principales contraintes
- Frais, formalités et tenue d'une comptabilité
La création et la gestion d'une SCI engendrent des frais et des formalités administratives (rédaction des statuts, publication au journal d'annonces légales), ainsi qu'une obligation de tenir une comptabilité rigoureuse.
# Fiscalité IR/IS : avantages et inconvénients
La SCI peut opter pour une imposition à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS).
Avantages de l'IS durant l’exploitation
- Taux d'imposition IS plus faibles que ceux de l'IR pour les associés ayant des revenus élevés.
- La SCI soumise à l'IS peut être fiscalement avantageuse pendant la détention des parts, bien que sa gestion soit plus complexe.
Inconvénients de l'IS : impôt sur les plus-values à la revente
**SCI à l’IR** : le dirigeant est imposé à la revente selon le régime des personnes physiques (abattement pour durée de détention progressif).
Après 30 ans, le dirigeant est exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières.
**SCI à l’IS** : la plus-value est considérée comme un revenu de la société et est imposée au même titre que les bénéfices. Les taux sont de 15% jusqu'à 42 500€, puis 25% au-delà (en 2024).
Conclusion
Le choix entre détenir un immobilier d'entreprise dans le patrimoine professionnel ou personnel dépend de nombreux facteurs : stratégie fiscale, protection patrimoniale, objectifs de transmission, et besoins financiers. Chaque situation est unique et nécessite une analyse approfondie avec des conseillers fiscaux et patrimoniaux pour déterminer la solution la plus adaptée aux objectifs du dirigeant et à la situation de son entreprise. En prenant en compte les implications fiscales et les risques associés, il est crucial de consulter au préalable son notaire afin de choisir la structure de détention qui offrira la meilleure optimisation patrimoniale et fiscale.
Par maître Emmanuel Deramecourt, notaire.