La fiscalité française a beaucoup évolué ces dernières années, le gouvernement reconnaissant lui-même l’impérieuse nécessité d’une stabilité des mécanismes d’imposition. Instaurer cette pause fiscale prendra de longs mois : il convient entretemps de sélectionner ses investissements en se fondant sur un dispositif pérenne, adapté à ses objectifs.
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale qui remonte à l’antiquité ; on peut donc espérer qu’elle conserve encore longtemps son attrait. Cette situation naît lorsque plusieurs personnes détiennent des droits complémentaires sur le même bien, contrairement à l’indivision où elles se partagent des droits identiques sur la même chose. Le principe est simple : d’une part, l’usufruitier bénéficie de l’utilisation et des revenus que procure le bien, d’autre part le nu-propriétaire conserve tous les autres droits associés à la propriété : il peut donc vendre, donner, apporter en garantie, etc., sans toutefois nuire aux droits de l’usufruitier. A l’extinction du démembrement (par décès de l’usufruitier s’il est viager, à l’échéance prévue sinon), le nu-propriétaire recouvre la totalité de ses prérogatives et devient à nouveau pleinpropriétaire.
La nue-propriété a une valeur inférieure à celle de la pleine-propriété car elle prive de l’usage de la chose et des revenus qui peuvent en être tirés. En matière immobilière, c’est donc une excellente façon de d’acquérir un logement à un coût inférieur au prix du marché, dès lors que l’on renonce à y habiter ou à en percevoir les loyers jusqu’à la fin du démembrement. Classiquement, cette stratégie patrimoniale permet de préparer des compléments de revenus en vue de la retraite : il s’agit d’abord d’acheter à crédit la nue-propriété d’un bien locatif, l’usufruit étant détenu pour un délai fixé à l’avance par un investisseur institutionnel (un bailleur social par exemple) ; en faisant coïncider l’échéance du démembrement avec la date prévue de cessation d’activité, l’investisseur supporte la charge de remboursement du prêt lorsque ses revenus professionnels sont élevés, puis perçoit des loyers complétant sa retraite.
L’acquisition n’augmente pas le patrimoine taxable du nu-propriétaire La fiscalité actuelle vient renforcer l’intérêt de cette stratégie : l’usufruit rejoint la nue-propriété en exemption de droits ; les intérêts sont déductibles de revenus fonciers préexistants ou à venir ; l’usufruitier étant seul redevable de l’ISF sur la valeur en pleine-propriété, l’acquisition n’augmente pas le patrimoine taxable du nu-propriétaire. Solution judicieuse pour diversifier un patrimoine et compléter la création de compléments de revenus en vue de la retraite, l’investissement locatif en démembrement de propriété n’exonère pas de la prudence élémentaire en matière de projet immobilier : exigence au niveau de l’emplacement, qualité du bien et solidité financière du locataire. Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine en vue de préparer votre retraite, examinez avec votre conseiller l’opportunité d’un tel projet en fonction de votre situation personnelle et financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre sensibilité au risque, ainsi que de vos besoins de liquidité et de votre horizon d’investissement.
Gilles Hernert
Directeur Régional
Vallée de la Somme
Caisse d’Epargne
Picardie