En Moselle, le ralentissement de l'immobilier dessine-t-il une nouvelle crise ?

Maîtres Riou, président du Conseil interrégional des notaires des Cours d'appel de Colmar et de Metz, et Lombardi, président de la Chambre des notaires de la Moselle, ont livré le bilan immobilier pour notre département sur le premier semestre 2023. Si, comme 2021, 2022 fut une année dynamique, voire hors norme, en termes de volume de transactions et de prix au m², au niveau national, comme au niveau mosellan, il ressort un changement de tendance, net, de l’étude de ce mois de septembre 2023. Le marché d’immobilier ralentit et on constate une baisse des volumes de transactions allant de 12 % pour les terrains à bâtir, jusqu’à 20 % pour les appartements anciens. L’an passé, les prix de vente s’étaient envolés (plus de 37 % sur les cinq dernières années dans notre région).

Des prix médians toujours en hausse

Sur les six premiers mois de cette année, les prix de vente se sont stabilisés, sans constater de baisse. En Moselle, le prix médian des maisons anciennes a augmenté de 3 %, s’établissant à 199 500 €, plus particulièrement sur Metz de 4 % (276 800 €), celui des appartements anciens est en hausse de 5,3 % sur Metz (2 400 €/m²) et de 7,6 % sur la Moselle (2 100 €/m²). Pour les maisons anciennes, les plus fortes augmentations sont observées en Pays du Sel et Montagnes et Lacs. Ce sont aussi les secteurs les plus abordables. Les zones les plus dynamiques en termes de ventes de maisons anciennes sont situées au nord de la Moselle (Pays du Fer, Pays du Charbon, Metz environs et Pays de Sarre et Bitche). Du côté des appartements, quatre villes (Metz, Thionville, Montigny-lès-Metz et Yutz) concentrent près de 50 % des ventes de l’ancien.

Un terrain vendu de 630 m² en moyenne

En Moselle, avec 3 500 transactions immobilières enregistrées, tous types de biens confondus, le volume du second semestre 2023 est le plus faible nombre en vente des seconds semestres de ses cinq dernières années : 20 % pour les appartements anciens, 18 % pour les maisons anciennes et 12 % pour les terrains à bâtir. Pour ces derniers, le prix médian s’est replié de 1,3 % (contre +9,3 % un an auparavant). À la fin juin 2023, il était de 75 000 € en Moselle. Sur le marché national, il est 60 500 € (hors Île-de-France et DROM). Les parcelles les plus vendues sont des terrains de moins de 900 m² (avec une superficie médiane d’un terrain vendu dans l’année en Moselle de 630 m² : elles représentent 70 % des transactions départementales sur le marché du foncier). Les territoires les plus dynamiques en termes de nombre de ventes de terrains à sont le Pays du Fer (28 % des ventes du département) et Metz environs (18 %).

La filière immobilière impactée

Quant à cette rétractation des transactions, les professionnels notariaux y décèlent trois raisons : la diminution du pouvoir d’achat face à l’inflation, les conditions d’accès au prêt immobilier et la réticence des vendeurs à baisser le prix de vente. Si les notaires ne veulent pas tomber dans le catastrophisme, «ils tirent néanmoins le signal d’alarme et craignent une crise du logement, tant pour l’accession à la propriété que pour la location.» Ils constatent des tensions sur le marché locatif «du fait du calendrier imposé aux passoires énergétiques» (À partir de 2025, les logements classés G tout d’abord, puis F et E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), seront progressivement interdits à la location. Un décret publié au Journal officiel du 20 août est venu entériner cette mesure, deux ans après le vote du Parlement). À la lecture de la conjoncture présente, à l’aube d’une année 2024 qui marquera le centenaire du droit local, les notaires d’Alsace-Moselle notent que «le marché immobilier tendu actuellement a et aura une répercussion sur tous les acteurs de l’immobilier, bâtiment, promoteurs, notaires…, c’est aux pouvoirs publics de se saisir rapidement des problématiques présentes. Les prix doivent être adaptés à la conjoncture économique. On peut même se poser la question : les aides servent-elles à quelque chose ?» Autant d'équations à résoudre : il y a urgence. Sur ce plan, comme sur d'autres.