“Un marché immobilier toujours un peu compliqué, mais assez actif”

Entre baisses et hausses, le marché immobilier régional reflète dans ses composantes les réalités économiques du moment : les ventes ont amorcé leur reprise, quand les prix s’affichent majoritairement en baisse hors appartements neufs. Revue de détail avec le Conseil régional des notaires. 

Que retenir du regard porté par le Conseil régional des notaires sur l’état du marché de l’immobilier régional tel qu’il ressort de l’étude “Perspectives 2016”, réalisée à partir des transactions observées sur la période du 1er décembre 2014 au 30 novembre 2015 et présentée à Lille le 2 février ? La parole à son président Patrick Vacossin : “On a encore aujourd’hui un marché immobilier toujours un peu compliqué et qui l’est surtout sur la période relativement courte et récente des années 2009 à début 2012, avec des baisses significatives sur des prix d’achat réalisés au pic du marché… Le marché reste difficile même s’il reste actif, grâce notamment aux primo-accédants qui demeurent la locomotive aujourd’hui. Des primo-accédants qui, dès qu’ils s’éloignent un peu de Lille, ne veulent pas mettre plus de 150 à 170 000€, terrain et construction compris, et qui, sur Lille, peuvent pour l’achat d’appartements neufs bénéficier de l’accession à prix maîtrisé. L’attrait sur le neuf s’explique toujours par la fiscalité, mais aussi par des investisseurs sensibles au marché locatif très tendu avec des locataires de plus en plus exigeants sur la qualité des logements.”“De vrais problèmes sur Lille”. Ce commentaire global a été enrichi d’analyses plus sectorielles. Quand Stéphane Bruniau, notaire à Hersin-Coupigny, évoque pour le Pas-de-Calais “des secteurs un peu compliqués comme le Calaisis qui ne va pas s’améliorer”, Anne-Françoise Potié, notaire à Templeuve, met en exergue “le dilemme de l’achat de terrains de petite superficie, de 300 à 320 m², à des prix au mètre carré élevés (300€/ m²), qui ne correspondant pas aux prix médians relevés” et des “ventes à perte” pour les acquéreurs des années 2009-2010 dans l’obligation d’une revente rapide. Si, sur Lille intra-muros, la Lilloise Anne-Sophie Hébert peut se réjouir de la bonne commercialisation des nouveaux programmes “quel que soit le secteur de la commune, Vieux-Lille, Fives…”, elle fait aussi le constat de “vrais problèmes sur Lille” en matière de rénovation du parc ancien, avec des problématiques de division des logements anciens, de création obligatoire de places de stationnement irréalisable et de transformation de bureaux en logements. “Autant de vrais soucis pour les investisseurs” et de contraintes qui finissent par avoir un effet contre-productif. L’exemple du règlement sanitaire départemental, qui oblige chaque logement à être constitué d’au moins une pièce de 9 m², d’une hauteur de plafond supérieure à 2,2 m, est à cet égard typique. Nombre de logements avec mezzanine, notamment étudiants, sont sous la menace de devenir inlouables. “Il faudrait assouplir et informer”, préconisent les notaires qui, pour constater une augmentation des sinistres liés à la remise en cause de logements par leurs locataires sur le critère de la décence notamment, mettent en avant “leur gros travail de conseil et d’information”. Dans le détail des données présentées, on retiendra l’immense disparité des situations observées dans la région, hausses ici, baisses là. Autant de données qu’acheteurs et vendeurs peuvent consulter sur le site www.lereflexenotaire.fr.

Des ventes en hausse. Si, sur la période T4 2014/T4 2013, le volume des ventes s’affichait en forte baisse, la tendance s’est inversée sur tous les secteurs dans le Nord : appartements neufs +38,6% à près de 2 500 logements, mais sans retrouver le niveau de 2011 ; terrains à bâtir +22,4% ; maisons anciennes +10,8% ; appartements anciens +7,8%. Pour le Pas-de-Calais, la progression est moins typée : +26,5% pour les appartements
neufs certes, mais dans un volume plus faible ; +1% pour les maisons anciennes ; mais -2,2% pour les appartements anciens ; et -12% pour les terrains à bâtir.Appartements anciens : prix en baisse. Hors l’arrondissement de Montreuil-sur-Mer à 2 700€ prix médian et +4,6%, et les quartiers de Moulins et de Fives à Lille, tous les secteurs géographiques de l’ancienne région s’affichent en baisse sur un an à -3,3% pour le Nord ; -4% à Lille, quatrième préfecture de province, à 2 820€ ; -11,7% et -16,6% pour les arrondissements de Valenciennes et de Douai ; et même -9,4% pour celui d’Avesnes-sur-Helpe, le moins cher à 920€ ; – 15,5% pour celui de Calais à 1 400€ ; quand le département du Pas-de-Calais affiche -5,7% à 1 950€ ; et le secteur du Touquet -2,8%; mais en pole position régionale à 4 020€.
Appartements neufs : prix en hausse. A l’inverse de l’ancien, les prix médians des appartements neufs évoluent positivement : +3,6% dans le Nord à 3 490€ et +4,7% dans le Pas-de-Calais à 3 090€, alors que l’évolution Province France hors DOM n’est que de 0,8% à 3 590€. Les deux et trois pièces représentent quelque 80% des ventes totales.
Maisons anciennes : baisse dans le Nord, hausse dans le Pas-de-Calais. Les évolutions sont contrastées pour les maisons anciennes, +2,3% dans le Pas-deCalais à 134 000€, -2% dans le Nord à 147 100€, quand la province affiche +0,3% à 158 000€. Si la descente aux enfers, somme toute relative à 309 400 €, le prix médian le plus élevé observé de toute la région est le fait du secteur de Condette-Neufchâtel-Le Touquet à -18,6% et de l’arrondissement de Calais, le moins cher du Pas-de-Calais, à 123 000€, à -4,7%, l’essentiel des hausses et baisses s’étalent entre +2% et -2%, exception faite d’Avesnessur-Helpe (-3%) et de Boulognesur-Mer (+5,5%). Sur Lille où le prix médian s’affiche à 171 800€
(+1%), les baisses les plus marquées sont le fait des quartiers Wazemmes (-10,3%), EpineMont-de-Terre (-10,2% à 150 000€) et Saint-Maurice-Pellevoisin (-9,7% à 229 800 €) et les hausses des quartiers Fives et Sud (+4,5% à 175 000€ et +4,4% à 165 000€), Vauban-Esquermes caracolant en tête à 239 000€ (+1,6%).
Terrains à bâtir : en baisse. S’ils sont en province en hausse de 1,2% à 59 200€, les prix des terrains à bâtir sont en baisse de -0,4% à 51 400€ dans le Pas-deCalais et de -10,3% à 61 100€ dans le Nord. Les écarts sont ici aussi importants avec un plus haut à 108 800€ pour l’arrondissement de Lille hors Lille (-2,9%) et un plus bas à 33 500€ pour celui d’Avesnes-sur-Helpe (-10,7%). Dans le Pas-de-Calais, tous les arrondissement sont à la baisse, hors Arras (+14,6%) et Montreuil (+6,7%).

Jean-Luc DECAESTECKER