“Météo plutôt favorable aux acheteurs”

“On a un vrai retour des acheteurs avec des taux de crédit extrêmement favorables.” C’est le constat fait par Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux, présentant à Lille à la mi-juillet l’état du marché du crédit immobilier à Lille et dans la région.

Des taux proches de leur niveau plus bas. “Contrairement à ce qui a pu être dit en début d’année, les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont pas augmenté”, bien au contraire. De fait, dans un contexte de baisse des taux d’intérêt et de chute de l’OAT à 10 ans, les taux fixes moyens de crédit immobilier s’inscrivent dans la région à 3,86% sur 20 ans hors assurances, un niveau très proche de la moyenne nationale (3,85% contre 4,31% en janvier 2012), avec un meilleur affiché au barème à 3,55% et après négociations à 3,30%. Pour rappel, le plancher historique de 3,20% sur 20 ans remonte à octobre 2010. “Depuis janvier, les taux sont en moyenne en baisse de 0,40% et, en juillet, près de 80% des prêts étaient proposés à un taux inférieur à 4% sur 20 ans contre seulement 5% en janvier.” A quoi il faut aussi ajouter les marges de négociations qui “aujourd’hui sont larges”, ajoute Hervé Hatt en citant les possibilités de décotes jusqu’à 0,4 point au total en fonction des contreparties apportées, -0,10% en cas de domiciliation de compte, -0,05% en cas d’apport du livret A, d’un comptetitres ou pour la souscription d’une multirisque habitation, ou encore la possibilité de négocier les indemnités de remboursement anticipé.

Si elle est favorable aux acheteurs, cette baisse des taux peut aussi profiter à ceux qui, déjà engagés par un prêt, peuvent en renégocier le taux initial. S’il est supérieur à 1%, pour tenir compte des frais, le différentiel de taux est intéressant pour les crédits souscrits en 2008 ou pour les taux révisables. “Les taux baissent, le nombre de demandes de renégociation explose”, indique Hervé Hatt en faisant état de 28 500€ d’économie sur la base d’une même mensualité après renégociation à 3,80% sur 20 ans de 200 000 € empruntés en janvier 2009 à 4,75% sur 20 ans.

“A 3,30% sur 20 ans pour un bien de plus de 60 m2 avec une mensualité de 1 000 €, Lille est n°1 de notre palmarès des taux de crédit immobilier, et cela depuis trois mois, précise pour sa part Sébastien Ritow, directeur de l’agence de Lille, en ajoutant que ce taux concerne 5% des transactions et un profil de cadres disposant de 35 000 € de revenus avec un apport supérieur à 20%, des personnes à potentiel sur lesquelles l’établissement mise le long terme.

Prix soutenus, mais en légère baisse. Autre indicateur relevé par Meilleurtaux, dont l’agence lilloise est dans le top 3 de ses agences en nombre de demandes de financement, le prix des biens qui s’affiche à 3 077€/ m2 en juin 2012 dans l’ancien, à un niveau quasi stable sur le trimestre, mais en légère baisse sur un an (-1,6%). Lille se situe derrière Paris, hors concours à 9 596 €/ m2, Nice (4 184 €), Bordeaux (3 190 €), Marseille (3 119 €), mais devant Montpellier (3 070 €), Lyon (2 948 €), Toulouse (2 863 €) et Strasbourg (2 415 €), selon les données de SeLoger.com. Au plan régional, la palme du prix de vente constaté revient, pour des appartements dans l’ancien, au Touquet avec un prix de 5 161 €/ m2, en progression de 1,5% sur un an, Lille précédant ensuite Calais à 2 596 € (+10,1%), Arras à 2 259 € (-1,9%), Roubaix à 2 088 € (-2,1%) et Tourcoing à 1 828 € (-6,2%).

“Même s’ils sont assez élevés, les prix dans l’ancien à Lille demeurent abordables, audessus certes de Roubaix et de Tourcoing, en raison des moyens de communication.” Et Sandrine Allonier, responsable des études économiques, de préciser que les prix lillois affichent une hausse de 178,5% sur la période 2000, à 1 105 €/m2, et le premier semestre 2012, hausse génératrice de la chute de 57,6% du pouvoir d’achat immobilier que la baisse des taux d’intérêt sur la période, de 5,84 % à 3,85%, a partiellement modérée. Sur la base de 1 000 € consacrés au remboursement à mensualité constante sur 20 ans, soit avec une capacité d’emprunt de 137 579 €, un acheteur lillois pouvait acheter 125 m2 en 2000. En 2012, indique-t-elle, avec une capacité d’emprunt de 162 327 €, il ne peut acheter que 53 m2, soit une variation de -57,6%.

“Les fortes baisses remontent à avant 2008. Depuis, le pouvoir d’achat qui était de 59 m2 en 2008 n’a que peu évolué ensuite, 65 m2 en 2009, 63 m2 en 2010, 57 m2 en 2011… Paradoxalement, le pouvoir d’achat immobilier est resté constant, la crise a été une bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat.” Si le différentiel sur la période entre les niveaux constatés à Paris (48 m2 en 2000, 19 m2 en 2012) et en France (90 m2 et 51 m2) est resté identique à 42 m2, les écarts se sont resserrés avec Lille, passant respectivement de 77 m2 à 34 m2 et de 35 m2 à 2 m2, conséquence de la forte augmentation des prix constatée à Lille comme dans les grandes métropoles.

A revenus moyens équivalents, sur la base d’une mensualité égale à un tiers du revenu fiscal mensuel moyen, le Lillois avec une capacité de remboursement de 840 € ne peut acquérir que 45 m2, alors que le Nantais, avec 960 €, peut acquérir 60 m2 et que le Parisien, avec 1 488 €, doit se contenter de 29 m2.

Renversement de tendance en juin. Comment se positionne aujourd’hui le marché immobilier ? “Nous avons constaté en juin une réelle inversion de tendance. En début d’année, l’attentisme pouvait s’expliquer par la perte du triple A, les évolutions du PTZ, prêt à taux zéro, le dispositif Scellier… Des mesures sont encore attendues, mais la baisse des taux a incité les Nordistes à réactiver leurs projets d’achat”, analyse Hervé Hatt en faisant état d’une hausse de 12% du nombre de dossiers déposés en juin au niveau régional par rapport au mois précédent et de 33% sur juin 2011, Lille affichant respectivement +6% et +17%. Mieux, c’est à Lille que la progression du nombre de dossiers avec achat immobilier en cours (avec compromis de vente signé ou sous 15 jours) est la plus la forte avec +38% de dossiers en juin par rapport à mai (+27% sur un an), la région affichant respectivement +22% et +21%, contre +9% sur l’ensemble de la France sur mai 2012. “En février, mars, avril, les gens ont cherché des biens et maintenant ils passent à l’acte d’achat, surtout à Lille où le marché est dynamique avec des prix encore assez attractifs”, ajoute Hervé Hatt.

Des facteurs favorables. Comment évoluera-t-il d’ici la fin de l’année ? Meilleurtaux a consulté sa boule de cristal en faisant quelques scénarios. Le plus favorable aux acheteurs, qui conjugue des prix en baisse de 5% et des taux de 0,20 point, ouvre la voie à une hausse du pouvoir d’achat immobilier de 7,1% permettant d’acquérir 56,5 m2 pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans. Si les taux restent stables, le gain serait de 5,3% à 5,5 m2. Si ce sont les prix qui restent stables, il serait de 1,7% à 53,7 m2. Prix stables et taux en hausse de 10 points conduisent à une variation négative de 0,9% à 52,3 m2.

“Les acheteurs sont prudents et il n’y a pas d’engouement pressif générateur de hausse. L’atterrissage en douceur des prix et des taux de crédit historiquement bas devraient être favorables aux emprunteurs en 2012”, entrevoit Hervé Hatt qui s’appuie aussi sur la volonté de quatre à cinq banques locales “qui se battent pour conquérir de nouveaux clients, prêts eux-mêmes à 90% à changer de banque”. Conclusion : “La météo est plutôt très favorable aux acheteurs.” En profiterontils ? Le dernier quadrimestre sera décisif.