«Un marché immobilier toujours un peu compliqué, mais assez actif»

 

 

 

 

Que retenir du regard porté par le Conseil régional des notaires sur l’état du marché de l’immobilier régional tel qu’il ressort de l’étude «Perspectives 2016», réalisée à partir des transactions observées sur la période du 1^er décembre 2014 au 30 novembre 2015 et présentée à Lille le 2 février ? La parole à son président Patrick Vacossin : «On a encore aujourd’hui un marché immobilier toujours un peu compliqué et qui l’est surtout sur la période relativement courte et récente des années 2009 à début 2012, avec des baisses significatives sur des prix d’achat réalisés au pic du marché… Le marché reste difficile même s’il reste actif, grâce notamment aux primo-accédants qui demeurent la locomotive aujourd’hui. Des primo-accédants qui, dès qu’ils s’éloignent un peu de Lille, ne veulent pas mettre plus de 150 à 170 000 €, terrain et construction compris, et qui, sur Lille, peuvent pour l’achat d’appartements neufs bénéficier de l’accession à prix maîtrisé. L’attrait sur le neuf s’explique toujours par la fiscalité, mais aussi par des investisseurs sensibles au marché locatif très tendu avec des locataires de plus en plus exigeants sur la qualité des logements.»

«De vrais problèmes sur Lille». Ce commentaire global a été enrichi de commentaires plus sectoriels. Quand Stéphane Bruniau, notaire à Hersin-Coupigny, évoque pour le Pas-de-Calais «des secteurs un peu compliqués comme le Calaisis qui ne va pas s’améliorer», Anne-Françoise Potié, notaire à Templeuve, met en exergue «le dilemme de l’achat de terrains de petite superficie − 300 à 320 m² −, à des prix au mètre carré élevés (300 €/m²), qui ne correspondant pas aux prix médians relevés» et des «ventes à perte» pour les acquéreurs des années 2009-2010 dans l’obligation d’une revente rapide. Si, sur Lille intra-muros, la Lilloise Anne-Sophie Hébert peut se réjouir de la bonne commercialisation des nouveaux programmes «quel que soit le secteur de la commune, Vieux-Lille, Fives…», elle fait aussi le constat de «vrais problèmes sur Lille» en matière de rénovation du parc ancien, avec des problématiques de division des logements anciens, de création obligatoire de places de stationnement irréalisable et de transformation de bureaux en logements. “Autant de vrais soucis pour les investisseurs» et de contraintes qui finissent par avoir un effet contre-productif. L’exemple du règlement sanitaire départemental qui oblige chaque logement à disposer d’une pièce de 9 m² avec une hauteur de plafond supérieur à 2,2 m est à cet égard typique, avec nombre de logements avec mezzanine notamment étudiants sous la menace de devenir inlouables. «Il faudrait assouplir et informer», préconisent les notaires qui, pour constater une augmentation des sinistres liés à la remise en cause de logements par leurs locataires sur le critère de la décence notamment, mettent en avant «leur gros travail de conseil et d’information».

Dans le détail des données présentées par Ismail Belkacem, du Marché immobilier des notaires (MIN-Perval), on retiendra l’immense disparité des situations observées dans la région, hausses ici, baisses là. Autant de données qu’acheteurs et vendeurs peuvent consulter sur le site www.lereflexenotaire.fr.

Des ventes en hausse. Si, sur la période T4 2014/T4 2013, le volume des ventes s’affichait en forte baisse, la tendance s’est inversée sur tous les secteurs dans le Nord : appartements neufs +38,6% à près de 2 500 logements, mais sans retrouver le niveau de 2011 ; terrains à bâtir +22,4% ; maisons anciennes +10,8% ; appartements anciens +7,8%. Pour le Pas-de-Calais, la progression est moins typée : +26,5% pour les appartements neufs certes, mais dans un volume plus faible ; +1% pour les maisons anciennes ; mais -2,2% pour les appartements anciens ; et -12% pour les terrains à bâtir.

Appartements anciens : prix en baisse. Hors l’arrondissement de Montreuil-sur-Mer à 2 700 € prix médian et +4,6%, et les quartiers de Moulins et de Fives à Lille, tous les secteurs géographiques de l’ancienne région s’affichent en baisse sur un an à -3,3% pour le Nord ; -4% à Lille, quatrième préfecture de province, à 2 820 € ; -11,7% et -16,6% pour les arrondissements de Valenciennes et de Douai ; et même -9,4% pour celui d’Avesnes-sur-Helpe, le moins cher à 920 € ; – 15,5% pour celui de Calais à 1 400 € ; quand le département du Pas-de-Calais affiche -5,7% à 1 950 € ; et le secteur du Touquet -2,8%; mais en pole position régionale à 4 020 €.

Appartements neufs : prix en hausse. A l’inverse de l’ancien, les prix médians des appartements neufs évoluent positivement : +3,6% dans le Nord à 3 490 € et +4,7% dans le Pas-de-Calais à 3 090 €, alors que l’évolution Province France hors DOM n’est que de 0,8% à 3 590 €. Les deux et trois pièces représentent quelque 80% des ventes totales.

Maisons anciennes : baisse dans le Nord, hausse dans le Pas-de-Calais. Les évolutions sont contrastées pour les maisons anciennes, +2,3% dans le Pas-de-Calais à 134 000 €, -2% dans le Nord à 147 100 €, quand la province affiche +0,3% à 158 000 €. Si la descente aux enfers, somme toute relative à 309 400 €, le prix médian le plus élevé observé de toute la région est le fait du secteur de Condette-Neufchâtel-Le Touquet à -18,6% et de l’arrondissement de Calais, le moins cher du Pas-de-Calais, à 123 000 €, à -4,7%, l’essentiel des hausses et baisses s’étalent entre +2% et -2%, exception faite d’Avesnes-sur-Helpe (-3%) et de Boulogne-sur-Mer (+5,5%). Sur Lille où le prix médian s’affiche à 171 800 € (+1%), les baisses les plus marquées sont le fait des quartiers Wazemmes (-10,3%), Epine-Mont-de-Terre (-10,2% à 150 000 €) et Saint-Maurice-Pellevoisin (-9,7% à 229 800 €) et les hausses des quartiers Fives et Sud (+4,5% à 175 000 € et +4,4% à 165 000 €), Vauban-Esquermes caracolant en tête à 239 000 € (+1,6%).

Terrains à bâtir : en baisse. S’ils sont en province en hausse de 1,2% à 59 200 €, les prix des terrains à bâtir sont en baisse de -0,4% à 51 400 € dans le Pas-de-Calais et de -10,3% à 61 100 € dans le Nord. Les écarts sont ici aussi importants avec un plus haut à 108 800 € pour l’arrondissement de Lille hors Lille (-2,9%) et un plus bas à 33 500 € pour celui d’Avesnes-sur-Helpe (-10,7%). Dans le Pas-de-Calais, tous les arrondissement sont à la baisse, hors Arras (+14,6%) et Montreuil (+6,7%).

 

ENCADRE

Pour résumer

En prix médian sur un an

Nord

Appartements anciens : 2 310 €, -3,3 %

Appartements neufs : 3 490 €, +3,6 %

Maisons anciennes : 147 100 €, -2,0 %

Terrains à bâtir : 61 100 €, -10,3 %

Pas-de-Calais

Appartements anciens : 1 950 €, -5,7 %

Appartements neufs : 3 090 €, +4,7 %

Maisons anciennes : 134 000 €, +2,3 %

Terrains à bâtir : 51 400 €, – 0,4 %

 

 

 

 

ENCADRE

 

La loi Macron impose une baisse de leurs tarifs

 

Notaires : « La profession est en pleine interrogation »

 

La publication le dimanche 28 février au Journal Officiel des textes, décret et arrêtés, qui régissent et détaillent les tarifs des prestations des professionnels du droit, dont ceux des notaires, n’a pas convaincu ces professionnels loin s’en faut, déjà très remontés lors de l’adoption de la loi Macron. « La profession est en pleine interrogation », s’est ainsi exprimé Patrick Vacossin, président du Conseil Régional des Notaires, très remonté comme le Conseil Supérieur du Notariat par le constat que « tout le monde pense que les honoraires vont baisser de 10 %. Ce n’est pas vrai ! Et la baisse n’interviendra que le 1^er mai, donc le 2 mai ! »

Il est vrai qu’entre la baisse moyenne de 2,5 % de toutes les tranches de calcul de leurs honoraires, le plafonnement à 10 % de la valeur du bien des sommes qu’ils perçoivent avec un minimum de 90 € et la possibilité d’accorder une remise de 10 % du montant des honoraires sur la partie de leurs actes supérieurs à 150 000 €, il peut être difficile de s’y retrouver. Peut-être même par les notaires eux-mêmes…

Certes, pour le Conseil Supérieur du Notariat, ces textes « sont conçus pour donner du pouvoir d’achat aux Français et on ne peut sur le principe que le comprendre tant il a été altéré », mais, rappelle Patrick Vacossin, c’est le gouvernement qui a fait passer les droits d’enregistrement sur les achats d’immeubles de 5,1 % à 5,8 % en permettant le passage de la part départementale de 3,8 % à 4,5 % ». Le nouveau tarif pour la vente des biens de moins de 9 000 € est plutôt mal perçu : « les petits dossiers sont, hélas, concentrés sur les secteurs qui souffrent déjà. On a dans la région 8 à 10 études qui apparaissent d’un fonctionnement compliqué. Le risque est grand de les mettre encore plus en difficulté… » Et Stéphane Bruniau de relever que «  le risque le plus important, c’est très clairement la remise en cause économique Supérieurdu maillage territorial », quand Anne-Françoise Potié fait directement le rapprochement « désert médical – désert juridique ». Un argument très sensible…

« Cette loi Macron aura au moins le mérite de nous faire réfléchir à l’évolution de la profession pour rendre un meilleur service à nos clients », a conclu Patrick Vacossin en promettant un rendez-vous d’explications détaillées. Il est vrai que le Conseil Supérieur du Notariat promettait de son côté que « les notaires de France redoubleront d’efforts pour proposer partout en France le service public de la sécurité juridique au meilleur prix. »