Un très bon cru 2016

En 2016, l’année immobilière calaisienne a été, contre tous les pronostics, plutôt exceptionnelle…

Le marché s’est très bien porté selon ses acteurs, notaires, promoteurs et agents immobiliers. «Contrairement aux idées reçues, l’année a été très soutenue, confie M^e Véronique Lestoille. Le volume de transactions a augmenté, avec des prix ajustés par rapport au marché.» Le fameux alignement des planètes a eu lieu en 2016, avec des taux historiquement bas, des biens vendus au prix du marché, contrairement à 2008, où les prix étaient artificiellement hauts. «Les acheteurs étaient face à une offre restreinte en 2004, confie Antoine Flitz, directeur de l’agence immobilière Stéphane Plaza à Calais. Aujourd’hui, c’est différent. Les clients, à force de visites, savent si un bien est trop cher. Aujourd’hui, on visite jusqu’à dix, vingt, trente biens avant d’acheter. En 2004, on avait moins d’offres et davantage de demandes. Les prix sont globalement revenus aux environs de ceux de cette époque.» Ainsi, le montant moyen des transactions a globalement baissé, mais le nombre de celles-ci a, pour sa part, véritablement augmenté. L’agence immobilière d’Antoine Flitz est restée fidèle à ses ambitions de base, qui étaient de faire 6 à 7% du marché, à savoir une cinquantaine de biens sur les quelque 800 à 850 transactions par an : «C’est ce que nous espérions, confie le directeur d’agence. La plupart des agences Stéphane Plaza immobilier ont d’ailleurs rempli leurs objectifs elles aussi.» Pas de raison qu’il en aille différemment pour l’antenne de Calais, «secteur stratégique» selon le fondateur de la marque, la première à ouvrir au nord de Paris… «Calais est située entre Paris, Londres et Bruxelles, l’immobilier y bouge beaucoup et il y a de gros projets qui auront une influence sur le marché. Calais est un secteur stratégique et a un gros potentiel. Si je viens ici, c’est que j’y crois», avait confié l’animateur de M6 lors de son passage à Calais.

Alignement des planètes : des raisons d’y croire. «La baisse des taux nous a donné un sérieux coup de pouce, glisse le directeur. 1,2% sur vingt ans, c’est quand même très intéressant du point de vue de l’acheteur, même si ça commence à remonter quelque peu…» Ajouter à cela une offre pléthorique à Calais et alentour, avec des prix corrects, qui correspondent aux prix du marché, et l’année immobilière avait tout pour très bien se porter. «Après l’annonce du démantèlement du camp de la Lande [la Jungle de Calais, ndlr], l’activité a grimpé en flèche, note M^e Lestoille. La présence du camp a eu de l’impact sur des secteurs où les ventes étaient difficiles, voire inexistantes. Ces difficultés se sont envolées dès l’annonce, sans baisse de prix, avec deux ou trois ventes par semaine.» Le signe d’une vitalité du marché selon le notaire. Qui ajoute que Calais est sur une zone couverte par la loi Pinel, qui permet d’acheter sans apport et avec une déduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par an, et que le prix moyen des produits à Calais intra-muros est d’environ 100 000 à 110 000 euros. Tous ces facteurs expliquent aisément que que depuis quatre ans, les transactions augmentent, ainsi que le retour des clients.

Et des investisseurs. Les investisseurs qui cherchent des immeubles de rapports avaient quasiment déserté Calais. Voilà qu’ils reviennent sur le marché. «On n’avait plus la demande, explique M^e Lestoille. Aujourd’hui, elle n’est pas complètement satisfaite. On a beaucoup de demandeurs en ce qui concerne les appartements neufs éligibles à la loi Pinel, par exemple, et on a un gros marché en ce qui concerne les logements à haute qualité environnementale.» Ainsi, les investisseurs calaisiens sont présents, mais aussi quelques Parisiens et quelques Belges. «Les Belges aiment bien la Côte d’Opale, explique Antoine Flitz. Le prix a chuté autant à Boulogne qu’à Calais ou à Dunkerque. Même si la majorité des investisseurs sont calaisiens, on retrouve avec plaisir quelques Franciliens et quelques investisseurs venus de l’étranger. On a tous les types, certains recherchent la rentabilité, d’autres des biens individuels. »

Immobilier commercial. Pour ce qui est de l’immobilier commercial, il se porte lui aussi très bien, merci pour lui. «L’année 2016 s’est très bien déroulée, glisse Philippe Marcotte, promoteur immobilier à Calais. Les tarifs sont plus raisonnables que dans d’autres villes françaises, autour de 80 € par mètre carré. Cette année, nous avons réussi à louer ou à vendre l’intégralité de ce qui était disponible.» D’autre part, le camp de la Lande, qui pouvait être un obstacle à l’achat pour les particuliers, n’est pas un problème pour les investisseurs : «Ils savent pour la plupart qu’il s’agissait d’une situation éphémère. Les investisseurs voient un horizon sur dix ou vingt ans. Ils savent que ce n’est pas un événement ponctuel qui va freiner la rentabilité de leur investissement.»

Nouveaux propriétaires. Bruno Debruyne a lui aussi vu davantage d’acheteurs en 2016. Promoteur immobilier spécialisé dans le logement, son chiffre d’affaires a augmenté de 40% l’année dernière par rapport aux années 2014 et 2015 : «Les chiffres sont comparables à la situation que l’on avait en 2010. Cette année, je me suis occupé du dossier de l’écoquartier Descartes. Pour le moment, ce sont deux bâtiments, il s’agit d’en construire dix à terme.» Seulement, l’immobilier ancien est reparti avant le neuf… Ce qui n’a pas empêché les investissements de se faire, notamment grâce à la loi Pinel ou par l’accession à la propriété. «Pour l’instant, les acheteurs sont essentiellement des Calaisiens. La crise migratoire a écarté bien des particuliers du marché calaisien.» La «mauvaise publicité» que l’on pouvait voir, entendre et lire dans les médias a largement dissuadé les particuliers d’investir dans dans une ville où l’on entendait quasiment exclusivement parler de la crise migratoire. «Nous allons relancer les personnes avec qui nous avons l’habitude de travailler, on verra ce que ça pourra donner…»

Obstacles. Le gros problème de la ville de Calais, c’est l’état d’une bonne partie des biens à vendre : les logements du centre-ville datent des années 30, pour certains dans un état de décrépitude inquiétant ; ceux de Calais-Nord (qui constitue une bonne part du capital touristique et commercial de la ville) datant de l’après-guerre, sont pour une bonne partie dans un état similaire. «On retrouve des biens à moins de 60 000 € qui ont besoin d’être entièrement rénovés, détaille Antoine Flitz. Les acheteurs courageux prennent ce genre de maison pour l’aménager à leur goût et comprennent le prix des travaux dans leur prêt.»

Et la location ? «Contrairement aux achats, la demande est plus forte que l’offre lorsqu’on parle de locations, poursuit Véronique Lestoille. 80% des demandes concerne les maisons.» Par rapport aux deux années écoulées, la stabilité est bien plus grande (les locataires changent moins de logement) et l’on commence à observer des locataires qui font construire leur habitation, UN profil plutôt absent de la première ville du département pour l’heure mais  qui commence à percer. Reste à trouver des biens pour les personnes qui voudront louer dans la plus grande ville du département à de futurs locataires, donc des investisseurs à la recherche d’un revenu régulier. Ce qui pourrait finalement se trouver plus facilement que l’on aurait pu le croire a priori…