Le bureau des Partenaires de l’immobilier Grand-Lille : de g. à dr., Philippe Descampiaux, président, Eric Franques, chargé de communication, Valery Pierrard, secrétaire, et Gérard Galez, trésorier.
Très complémentaire aux études du Conseil régional des notaires, mais aussi plus fine parce que portant sur l’analyse plus poussée des données statistiques des transactions réalisées : ainsi apparaît la première étude commanditée par les Partenaires de l’immobilier sur le marché immobilier de la métropole lilloise.
Comment conseiller au mieux ses clients ? En se basant sur l’analyse de données réelles et pertinentes. Quand on dispose d’une base de données de 605 biens vendus dans la métropole lilloise sur l’année 2015, pourquoi ne pas lancer une étude des données de ces ventes à même de confirmer ou d’infirmer les éléments de connaissance du marché immobilier métropolitain ? C’est l’origine de l’étude présentée récemment au restaurant de l’Hippodrome de Marcq-en-Barœul par les Partenaires de l’immobilier Grand-Lille, groupement d’une trentaine d’agences immobilières réparties sur le territoire de la Métropole.
Mise en commun des exclusivités. Regroupés en association loi 2001, ces professionnels indépendants qui s’appuient sur plus de 100 négociateurs, outre leur volonté de développer entre eux des relations basées sur le professionnalisme et la convivialité pour améliorer leur image auprès du grand public, offrent entre autres spécificités le concept original de la mise en commun des biens à vendre qui leur sont confiés en exclusivité, dans un fichier qu’ils se partagent. Le client vendeur choisit une agence du groupement, lui confie un mandat exclusif
qui est partagé avec tous les partenaires du groupement. L’agence titulaire du mandat reste l’interlocuteur unique du client tout au long de la négociation. Pour disposer d’une base de biens à vendre, l’idée est venue de la transformer en base de biens vendus, riche de tous les détails techniques du bien et de sa vente, de la typologie jusqu’à sa localisation et son délai de vente, rue par rue, bien par bien. Cette mine de données, le groupement a voulu l’exploiter et a donc confié son étude à quatre étudiants en licence professionnelle “transaction et commercialisation de biens” à l’IUT de Roubaix, université de Lille 2, où enseigne Philippe Descampiaux. Ces étudiants – Marion Bouche, Maxime Cabaret, Pierre Fruleux et Théo Deruyter – ont ainsi bénéficié d’un projet tutoré qui les a amenés à analyser la répartition des ventes, la surface habitable, la durée de mise en vente, le prix des biens vendus. Autant d’éléments qui s’appuient pour le coup sur des données effectivement constatées et donc pertinentes.
63 jours pour vendre une maison… Sur les 605 ventes réalisées et analysées, 54,7% sont des maisons pour 45,3% d’appartements, les maisons représentant par exemple près de trois ventes sur quatre dans la Métropole, mais moins d’une vente sur dix dans Lille intra-muros. Les maisons les plus vendues dans la Métropole sont de type 1930 à 48,6%, devant les maisons récentes de lotissement à 19,2% et de type Bâtir à 10,6%. Côté appartements, les plus vendus sont les T2 avec 40% des ventes, devant les T3 (29%), les studios (19%) et les T4 (12%), alors que sur Lille, derrière les T2 (40%) s’affichent les studios (28%), les T3 (25%) et les T4 (7%). Question intéressante tant pour les vendeurs que pour les acheteurs, la durée de vente moyenne d’un bien sur la Métropole est de 2,1 mois (63 jours) pour une maison et de 2,7 mois pour un appartement, durée qui, sur Lille intramuros, passe respectivement à 2,9 mois (84 jours) et 2,3 (69 jours). Les T2 se vendent en 2,2 mois sur la Métropole et 1,8 mois (54 jours) sur Lille, T3 et T4 mettant davantage de temps. Tous biens confondus, 36% des biens se vendent en moins d’un mois et 71%, en moins de 3 mois. Tout aussi révélatrice, l’analyse des prix moyens : 180 100 € tous biens confondus, 215 400 € pour une maison (en moyenne 3,3 chambres) et 138 100 € pour un appartement (séjour et 1,8 chambre) sur la Métropole, Lille incluse. On y apprend aussi que le prix d’un appartement augmente en moyenne par rapport à la Métropole de 3,5% pour un studio à 87 519 €, de 5,5% pour un T2 à 115 632 €, de 12,5% pour un T3 à 179 783 €, et de 11,1% pour un T4 à 249 071 €. Pour une maison, le prix moyen au mètre carré est de 1 990 € sur la Métropole hors Lille et de 2 190 € sur Lille intra-muros (+10,05%). Les appartements chauffés en individuel sont vendus 7,7% plus cher que ceux chauffés en collectif. Au final, la différence de prix entre le prix de mise en vente et le prix vendu s’élève à -6,7% pour les maisons et -7,2% pour les appartements, et ce ne sont que des moyennes ! “Aujourd’hui, les prix sont systématiquement un point d’ajustement”, indique Philippe Descampiaux. À coup sûr, tous ces éléments vont participer au travail de pédagogie que les professionnels de l’immobilier doivent entreprendre tant auprès des acheteurs que des vendeurs, ne serait-ce que pour acheminer ces derniers vers le “juste prix”.
Jean-Luc DECAESTECKER