Transactions, prix : le marché de l’immobilier ancien se contracte

Après une période exceptionnelle entre juillet 2020 et août 2021, le marché immobilier est désormais entré dans « une ère nouvelle ». Sur le logement ancien, les opérations immobilières marquent le pas. Selon la dernière étude de la conjoncture des notaires de France, à fin février, le nombre de transactions dans l’Hexagone s’établit à 1 083 000 sur douze mois. Il accuse une baisse de 8,1% sur un an et retrouve un niveau identique à celui enregistré avant la crise sanitaire. Au premier trimestre, selon le dernier indice Notaires-Insee, publié fin mai, le volume annuel des ventes décroît encore légèrement, estimé à 1,07 million, après 1,12 million fin 2022. Ce recul traduit une activité « profondément calme » en début d’année, selon les notaires, qui prévoient que « le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million » à la fin de la saison estivale. La diminution s’est accélérée soudainement à partir du mois de juillet 2022, rappellent-ils. La remontée des taux d’intérêt y contribue qui désolvabilise les ménages. Les plus pénalisés par ce contexte sont les primo-accédants disposant de faibles revenus qui, pour la plupart, « disparaissent » même du marché. Contrairement à la dynamique traditionnelle de printemps, l’activité immobilière durant cette saison est affectée par le contexte inflationniste, la hausse des taux de crédit immobilier, ainsi que l’obligation de rénovation énergétique des logements.

Côté prix, en moyenne, la hausse a été de 4,8% sur 12 mois en France métropolitaine, entre les quatrièmes trimestres 2021 et 2022, mais elle est contrastée avec +1,4% en Ile-de-France et + 6%, en régions.

Décélération des prix

Induit par le recul des transactions, le retournement s’amorce. Les notaires se basent, dans leur étude, sur les avant-contrats signés à fin mai pour anticiper la situation des prochains mois. D’après leurs projections, on s’oriente vers un « changement de tendance important ». Globalement, « après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023, soit +1,3% sur un an », (+2 % pour les maisons ; +0,3 % pour les appartements), souligne l’étude.

« On peut néanmoins noter que l’évolution des indices des prix sur trois mois affiche un recul de 0,9% à fin mai 2023, aussi bien pour l’individuel que pour le collectif », indique le Conseil supérieur du Notariat (CSN). En régions, les prix afficheraient une augmentation de 2,4% seulement sur les 12 derniers mois à fin mai, après avoir atteint la hausse annuelle de 6% fin 2022. La hausse s’établirait à 2,3% sur le logement individuel et à 2,5% sur le collectif.

En Île-de-France, où les prix ont reculé depuis septembre 2022, les « ajustements » à la baisse se poursuivraient à - 2,7% sur un an (contre +1 % entre janvier 2022 et janvier 2023). Dans le détail, le prix au mètre carré des appartements anciens se situerait à 10 250 euros en mai, après 10 410 euros, en janvier dernier. Un repli de 3,4% des prix au m² est attendu en Petite Couronne, de 1,2% en Grande Couronne. « Cela faisait sept ans que l’on n’avait pas observé de baisses annuelles des prix des appartements. En un an et malgré les fortes hausses au cours de l’été 2022, les prix des maisons anciennes se stabiliseraient à +0,2% », annonce le CSN. Dans ce contexte, pour l’organisme notarial « si la baisse des prix se catalyse sous l’effet d’un cadre plus favorable aux acquéreurs, le marché immobilier pourrait y retrouver un second souffle. »