Tostain & Laffineur, l’agence régionale qui monte
Malgré la crise économique, Tostain & Laffineur, cabinet de transactions et de solutions en immobilier d'entreprise, affiche des résultats toujours en croissance depuis sa création avec de bonnes perspectives de développement. Entretien avec Antoine Tostain et Hugues Laffineur, ses créateurs et cogérants.
Antoine Tostain, à gauche, et Hugues Laffineur, associés gérants, le premier, spécialiste "entrepôts, logistique, activités et investissement", le second, "bureaux et investissement".
La Gazette. Tostain & Laffineur, c’est le cabinet qui monte, qui monte ?
Hugues Laffineur. Après une expérience de plus de dix années comme consultant en immobilier d’entreprise à Lille pour moi-même, et à Paris pour Antoine Tostain, notre aventure commune a commencé en mai 2004. Les choses sont allées très vite. Tostain & Laffineur est devenu un acteur incontournable de l’immobilier d’entreprise à Lille et dans la région. En sept ans, le chiffre d’affaires de cette dynamique société a quintuplé pour arriver aujourd’hui à 3,3 M€. lnstallé 23, rue de la Performance (pas de hasard !) à Villeneuve-d’Ascq, Tostain & Laffineur est spécialisé dans les transactions d’immeubles de bureau, d’activité, de logistique et de commerce.
Comment expliquez-vous ce développement ?
Antoine Tostain. La société compte aujourd’hui sur Lille 13 collaborateurs et 1 associée à Amiens. Pour conforter son développement, par ailleurs continu depuis sa création et malgré la crise économique, 3 consultants et 1 assistante ont été recrutés l’an dernier et l’agence d’Amiens est actuellement en cours de recrutement d’un collaborateur. Nous sommes toujours confiants et innovants. Nous fonctionnons à contre-courant de la conjoncture. La transmission de nos savoir-faire aux collaborateurs est notre motivation actuelle. Dans notre métier, le piège, c’est de tout faire soi-même. L’évolution du cabinet passera par la qualification de nos collaborateurs, le développement de leurs talents et la mise en œuvre de leurs idées. Un exemple : ce sont nos collaborateurs qui, en brainstorming, sont les créatifs des slogans originaux de Tostain & Laffineur : “Tout est possible !”, “Zéro m2 disponible, mission accomplie”, “Marre de la moquette bleue”… sont des messages qui ont été retenus suite à un travail d’équipe.
H. L. Nous n’oublions pas pour autant nos clients. Notre plus est de faire pour eux comme si c’était pour nous. Il n’est pas question de les orienter vers tel ou tel immeuble en fonction des honoraires, mais bien de répondre à chaque problématique. La réussite de nos missions repose d’abord par l’écoute active de leurs besoins et par l’analyse et la gestion optimale des paramètres qu’ils nous confient, tels que la fonctionnalité, le timing, l’environnement, les contraintes budgétaires, géographiques, financières. Il convient ensuite de les prioriser, car le produit idéal n’existe pas. Notre but, c’est de nous en rapprocher le plus possible. Notre plus, c’est le sens du client et du service que nous partageons avec tous nos collaborateurs.
L’immobilier de bureau est votre première activité. Comment se porte-t-il ?
H. L. Nous avons réalisé un très bon troisième trimestre avec 33% du volume des transactions constaté par l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise, ce qui nous place au premier rang devant les cabinets nationaux de la région. C’est pour nous un résultat à la fois excellent et motivant. Sur le marché lui-même, la particularité du trimestre est l’absence totale de transactions sur le segment des surfaces de 1 000 à 2 000 m2, ce qui est assez rare. Elles sont au nombre de 27 tous cabinets confondus pour les surfaces comprises entre 300 et 1 000 m2, ce qui témoigne d’une activité immobilière soutenue pour le réseau PME. Au-delà de 2 000 m2, nous avons conclu deux opérations sur Villeneuve-d’Ascq, l’une sur la Haute-Borne, l’autre sur Héron Parc.
Au final, ce troisième trimestre est un trimestre très correct qui a progressé de 25% par rapport à 2011. On peut penser terminer l’année autour de 120 à 130 000 m2 de transactions, ce qui sera une bonne année et traduira une bonne dynamique de la région en matière d’immobilier d’entreprise. Pour autant, ce trimestre aura été très moyen pour les transactions sur les bureaux neufs avec seulement 25% du volume transacté, notamment du fait de l’absence de disponibilités à court terme.
Pourtant, constat doit être fait qu’il y a une réelle différence entre le neuf et la seconde main du fait du volet environnemental. Le neuf offre des prestations qui permettent aux entreprises de faire des économies considérables en termes de charges. C’est la grande révolution actuelle en bureaux et le mouvement doit perdurer avec le passage des bâtiments BBC aux bâtiments passifs et, à terme, aux bâtiments à énergie positive. Ce mouvement induit par ailleurs que la seconde main vieillissante est en fort décalage avec le neuf et que les propriétaires de ces immeubles devront prévoir des travaux pour les remettre en phase.
Le marché devrait continuer à être porteur ?
H. L. A ceci près que le souci actuel est la quasi-absence de foncier disponible. Notamment sur Villeneuve-d’Ascq, secteur le plus dynamique de la Métropole, et plus spécifiquement sur la Haute-Borne qui, depuis quelques années, tire vers le haut le marché des bureaux. Il apparaît souhaitable que les élus puissent débloquer le “Grand Carré”, un terrain qui n’est pas aujourd’hui commercialisé mais qui permettrait d’accueillir quelque 80 000 m2 de bureaux. Il serait dommageable de rater des implantations faute de foncier car le parc de la Haute-Borne est très prisé pour son accessibilité au cœur de la Métropole et pour la qualité de son aménagement très bien pensé.
Hors Villeneuve-d’Ascq, point de salut ?
H. L. Il y a un peu de disponibilité sur les Grands Boulevards à Marcq-en-Barœul dans les parcs Business Parc, Château-Blanc et Château-Bleu. Sur la friche Pomona à Villeneuve-d’Ascq, les 2 500 m2 de Greenway sont déjà commercialisés alors que la construction vient de démarrer. On est dans l’obligation de proposer des bâtiments clefs en main, c’est-à-dire d’attendre des utilisateurs pour commencer la construction. Encore faut-il avoir une vision à 18/24 mois, ce que n’ont pas les entreprises. Elles cherchent des locaux pour leurs besoins à 6 mois maximum. Tout ce qui se construira d’ici le début de l’année prochaine devrait trouver preneurs pour être sur un délai qui correspond aux délais d’attente des entreprises. Grâce aux quelques programmes en cours sur Euralille et sur les Grands Boulevards, l’offre devrait satisfaire les besoins. Je crains surtout que ça bloque sur la Haute-Borne.
Et Euralille ?
H. L. La situation y est particulière. Sur le trimestre, Euralille ne représente que 7% du volume des transactions et ne devrait pas dépasser les 10% sur l’année. La période n’est pas facile du fait des prix pratiqués qui sont les plus élevés de la Métropole. A 220 € le mètre carré, la future tour Euravenir, face à la gare Lille-Europe, sera le loyer prime de Lille. Ces montants de loyers restent tout de même nettement inférieurs aux 450 € de La Défense à Paris et aux 260/270 € à Lyon. Ceci nous amène à penser que la Métropole ne doit pas faire son marché sur Lille mais sur Paris. Nous devrions tous afficher une vraie volonté de «draguer» les entreprises parisiennes pour les accueillir à Lille. Tout un travail de promotion et de mise en avant de nos atouts est à imaginer et à mettre en œuvre. Le développement de la Métropole devrait pouvoir passer aussi par la décentralisation. Quant à l’international, il ne faut pas trop espérer pour le moment.
Qu’en est-il du marché de l’immobilier logistique et des locaux d’activité ?
A. T. Avec 70 000 m² de transactions d’entrepôt réalisées cette année, Tostain & Laffineur est le leader sur ce créneau dans la région. Cependant, Je m’inquiète du fait que le marché soit en manque sérieux d’offres d’entrepôts disponibles de dernière génération dû au gel des constructions. Ceci peut avoir des conséquences ennuyeuses. Par exemple, l’an passé, faute de 40 000 m2 disponibles dans le nord de la France, Amazon est partie en Bourgogne pour faire la saison Noël 2012. Heureusement leur motivation pour notre région étant restée intacte, Amazon crée un méga centre de logistique de 100 000 m² à Douai pour Noël 2013.
Par ailleurs, le stock existant, constitué de bâtiments anciens de classe B et C, est également très pauvre. Il est en effet de 25 000 m2 à La Chapelle-d’Armentières et de 14 000 m2 à Cambrai en tout et pour tout. Face à ce manque d’offres, les promoteurs ont déposé une avalanche de permis de construire d’ entrepôts : 100 000 m2 à Lauwin-Planque, 30 000 m2 à Carvin, 50 000 m2 à Camphin-en-Carembault, 24 000 m2 à La Chapelle-d’Armentières, 140 000 m2 à Arras, etc. Malheureusement la construction de ces entrepôts nécessite au moins 8 mois de délai, ce qui n’est pas toujours compatible avec la demande exprimée. Aujourd’hui, les logisticiens et les chargeurs cherchent des pieds d’autoroutes, à proximité d’échangeurs fluides, Il serait bon de remédier à la saturation de ceux de Seclin et de Libercourt pour éviter de décourager les implantations.
Pour ce qui concerne le marché des locaux d’activité et du commerce de périphérie, nous nous réjouissons de constater qu’il reste très actif.
N’envisagez-vous pas d’accompagner vos clients hors du Nord -Pas-de-Calais ?
A. T. et H. L. Nous le faisons parfois en logistique et en commerce. Il y a un temps pour tout ! Actuellement, nous travaillons à la bonne structuration de notre société et à son développement sur la région, avec l’objectif éventuel de dupliquer notre savoir-faire sur d’autres régions. L’idée serait effectivement d’accompagner nos clients hors de la Métropole et de créer un réseau d’agences sur la France à l’instar de ce que nous avons déjà lancé à Amiens avec une associée experte sur ce marché. A terme, pourquoi pas créer des partenariats à Lyon, Aix, Marseille, Bordeaux, Nantes, etc., en franchise ou en association. Nous y réfléchissons sérieusement. D’autres sujets de diversification nous animent. Nous les révélerons dans une prochaine interview.