Quel avenir pour l'immobilier logistique ?
La 9e édition du «Matin d'Experts» a eu lieu début décembre, à la faculté de droit de Lille. Cette matinée d'information était consacrée à la thématique «Mutation et valorisation des entrepôts logistiques». Experts immobiliers mais aussi présidents de grands groupes de la logistiques tels que Log's et Stef ont donné leur vision du marché dans la région.
Toujours plus grands, toujours plus performants et toujours plus proches des villes. C’est ce que doivent être les entrepôts logistiques depuis l’essor du e-commerce. Car les professionnels de la supply chain se plient à la plus grande exigence des clients : être livrés le plus rapidement possible.
Une sur-offre dans la région
Les superficies s’agrandissent : «Il y a dix ans, on trouvait qu’un entrepôt de 20 000 m2 était considérable, mais récemment, Amazon a construit un entrepôt de 107 000 m2 près d’Amiens», remarque Antoine Tostain, co-dirigeant d’Entrepôts XXL France by Tostain et Laffineur. Les permis de construire, eux, se multiplient. Si bien que la région serait en sur-offre. «2 000 000 m2 de permis de construire ont été délivrés l’année passée, or seulement 250 000 à 600 000 m2 sont consommés», poursuit Antoine Tostain. Il semblerait en effet que les professionnels de la logistique préfèrent construire leur propre bâtiment, pour répondre à leurs propres besoins.
Le stockage et le transport de produits sec ou froid n’impliquent, par exemple, pas les mêmes exigences. Francis Lemor, fondateur et président d’honneur de Stef (groupe de référence dans la logistique du froid, présent dans 7 pays d’Europe et implanté à Boulogne-sur-Mer, Lille, Lesquin et Arras), en témoigne : «Il y a plusieurs typologies de froid : du grand froid, où les températures dirigées vont jusque -25°C, pour conserver des crèmes glacées par exemple, au frais, pour conserver des légumes à température positive. Chaque typologie de froid nécessite un entrepôt différent, avec des équipements plus ou moins chers qui répondent à des réglementations strictes».
Vers l’urbanisation des entrepôts
La localisation de ces structures est aussi importante. Selon Franck Grimonprez, président de Log’s, deux choses sont à prévoir dans la logistique pour bien choisir son emplacement : quels moyens de transport utiliser, et quel bassin consommateur sera touché. «Dans le nord de la France, on peut toucher 80 millions de consommateurs dans un périmètre de roulage allant de 8 à 9 heures. C’est une vraie terre de flux.» Encore faut-il se situer au plus près des villes pour atteindre le client au plus vite. C’est ce que Marie Noel, expert immobilier junior chez Martel Expertise, appelle le «phénomène d’urbanisation de la logistique» : le manque de place en périphérie des villes est contraignant, la construction des entrepôts se réfléchit alors autrement. «On observe des entrepôts qui commencent à se construire à la verticale. Plutôt que s’étendre sur plusieurs hectares, les nouveaux bâtiments sont à étages.»
À ce nouvel enjeu s’ajoute un nouveau défi, celui de la logistique verte. Les métiers du transport impliquent forcément de la pollution, mais des alternatives pour réduire leur empreinte carbone sont en cours de réflexion. D’abord via la gestion des dépenses énergétiques au sein des entrepôts, mais aussi par le biais de nouveaux modes de livraison. «C‘est ce qu’on appelle la livraison douce du dernier kilomètre : elle se fait à pied, à vélo ou en véhicule électrique», indique Marie Noel. Ces initiatives restent toutefois anecdotiques. Ainsi, le groupe Stef et ses 4 300 véhicules qui parcourent l’Europe entière.
Marie Noel, expert immobilier junior chez Martel Expertise, et Franck Grimonprez, président de Log’s.