Propriétaires : de nouvelles obligations en matière de performance énergétique

Décence des logements et seuils de performance

Depuis la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, la performance énergétique a été intégrée aux caractéristiques du logement décent qui doivent être respectées par tout propriétaire bailleur d’un logement (conformément au décret du 30 janvier 2002). La nouvelle loi instaure un seuil maximal de consommation d’énergie finale, à savoir 331 kilowattheures par mètre carré et par an.

En cas de conflit entre locataire et propriétaire, le tribunal d’instance est compétent pour ordonner des travaux permettant le respect du seuil. Cependant, de tels travaux ne pourront pas être ordonnés si le logement fait partie d’un immeuble en copropriété et si le bailleur démontre que, malgré ses diligences en vue de travaux, il n’a pas pu atteindre le seuil minimal.

Cette nouvelle exigence entrera en vigueur à une date fixée par décret (à paraître) et au plus tard le 1er janvier 2023 ; elle ne concernera pas les baux en cours à cette date.

Augmentation des loyers en zones tendues et contribution des locataires aux travaux d’économie d’énergie

Dans les zones tendues, un décret fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque, à l’issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une contribution pour le partage des économies de charges peut être demandée au locataire par le bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’économie d’énergie, sous réserve que ces travaux bénéficient directement au locataire et qu’ils lui soient justifiés. Le présent texte soumet cette contribution au respect d’un seuil : le logement doit avoir une consommation énergétique primaire inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2021.

Seuil minimal de performance énergétique

En dehors des critères relatifs à la décence des logements, il n’existait pas de norme maximum de consommation énergétique d’un logement. La loi pose un seuil à atteindre à compter du 1er janvier 2028 : à cette date la consommation énergétique (déterminée selon la méthode du DPE) des bâtiments à usage d’habitation ne devra pas excéder 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an. Des dérogations sont prévues et certaines copropriétés ne seront tenues au respect de ce seuil qu’à compter du 1er janvier 2033 (décret à paraître).

Avant cette échéance du 1er janvier 2028, la loi met en place une nouvelle obligation (décret à paraître) qui s’appliquera progressivement.

* À compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier qui dépasserait ce seuil de consommation d’énergie, la mention de l’obligation d’être en dessous du seuil devra figurer dans l’annonce ainsi que dans les actes de vente ou les baux.

* À compter du 1er janvier 2028, le non-respect de cette obligation devra être mentionné dans ces annonces et actes.

Une prochaine loi (loi de programmation quinquennale en matière d’énergie) déterminera les sanctions applicables en cas de non-respect de ces obligations, notamment pour les propriétaires bailleurs.

Renseignez-vous auprès des Agences départementales d’information logement, présentes sur l’ensemble du territoire français (www.anil.org)

Brigitte MAFFEO, PLS.ADIL 74 /Agence départementale d’information logement. Chronique réalisée en partenariat avec Réso Hebdo Eco. https://reso-hebdo-eco.com/