Portrait du marché de l'immobilier de l'ensemble Nord-Pas-de-Calais-Picardie

Cinq départements, 32 000 km², 6 millions d’habitants et 152 milliards d’euros de PIB, c’est ce que représentera à partir de janvier le vaste ensemble Nord-Pas-de-Calais-Picardie. Il se hisse sur le podium des régions françaises les plus peuplées, derrière Rhône-Alpes et l’Ile-de-France, concentrant pas moins d’un cinquième de la population française. Une étude¹ dresse le portrait de cette grande Région et de son marché immobilier.

Portrait d’un marché. La future Région du nord de l’Hexagone rassemble 7% du PIB français. Cependant, bien que classée 4^e au niveau de son PIB, elle est loin derrière en termes de PIB par habitant, avec 25 300 euros. Un niveau assez bas qui donne des éléments de réponse pour comprendre la faiblesse des prix de l’immobilier : 2 042 euros le mètre carré sur l’ancien et 2 543 euros pour le neuf, classant l’ensemble respectivement 9^e et 11^e des régions françaises.

Pour mieux cerner ce marché immobilier, il est intéressant de constater qu’il concentre le plus de maisons individuelles en France (73% contre 27% d’appartements). Parallèlement, il rassemble 59% de propriétaires et énormément de résidences principales : 90%.

Malgré son poids démographique et de réels atouts, ce territoire du nord de la France peine à attirer et souffre parfois d’une mauvaise image. Forte de son constat, l’analyse souligne la nécessité pour le Nord-Pas-de-Calais-Picardie de trouver un nouveau dynamisme en brisant ce cercle vicieux.

De nouveaux relais de croissance. Entre 1990 et 2014, la population dans cet ensemble n’a augmenté que de 4%, loin derrière le Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées avec sa spectaculaire augmentation de 23%. Pourquoi ce manque de dynamisme ? On peut souligner que depuis 1990, la part de l’industrie dans le PIB du Nord-Pas-de-Calais a été divisée par deux et la Picardie a suivi un processus identique, créant l’image d’un espace sinistré économiquement.

Malgré tout, des leviers de croissance apparaissent dans cette zone. L’emploi non marchand dans la nouvelle Région représente 35% du total contre 31% au niveau national, une part élevée liée au poids des services publics et au succès de l’économie sociale et solidaire. En dépit de ces forces, entre 2007 et 2012, le taux de croissance annuel moyen du PIB régional a stagné à 1% tandis que le taux de chômage reste le plus élevé des nouvelles régions : 12,5%.

Ces difficultés sur le front de l’emploi incitent les ménages à la mobilité. En effet, avec 13,3‰, le territoire a le 2^e taux de natalité le plus élevé de l’Hexagone, mais, en raison d’un solde migratoire négatif, sa population a seulement augmenté de 4% entre 1990 et 2014… Cette situation limite les perspectives économiques et alimente un cercle vicieux, le manque d’attractivité entraînant une faible hausse de la population et bridant les projets. Pour briser ce cycle, une politique dynamique d’attractivité semble la clé pour la nouvelle Région, qui peut miser sur ses atouts : une forte densité (187 habitants au kilomètre carré), un important réseau de villes moyennes (103 villes de plus de 10 000 habitants) et enfin la dynamique métropole lilloise, avec son aire urbaine qui concentre 1,2 million d’habitants. Le nouveau redécoupage territorial pourrait être l’occasion de lancer cette nouvelle impulsion.

1. Étude “Les nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers” – septembre 2015 – Crédit foncier, en collaboration avec le cabinet Asterès.