Louer en meublé et cotisations sociales : une clarification bienvenue

Au niveau fiscal, l’activité de loueur en meublé relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet notamment d’amortir les biens immeubles inscrits au bilan de l’entreprise et affecté à l’activité.

En revanche, la gestion des déficits et le traitement des plus-values nécessitent d’opérer une distinction entre la location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP).

Le loueur en meublé professionnel pourra imputer le déficit de cette activité sur son revenu global, et utiliser les régimes d’exonérations des plus-values professionnelles (exonération en fonction du chiffre d’affaires notamment).

En revanche, le loueur en meublé non professionnel devra se contenter d’imputer les déficits de cette activité sur les seuls de revenus provenant de la location meublée des 10 années suivantes. Quant à ses plus-values portant sur la cession du bien immobilier, celui-ci relèvera du régime des plus-values privées, avec application le cas échéant de l’abattement pour durée de détention (22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Il convient également de rappeler qu’il est nécessaire de remplir plusieurs conditions cumulatives afin d’être qualifié de loueur en meublée professionnel :

• Les recettes de la location meublée doivent excéder 23 000€ ;

• Les recettes de la location meublée doivent être prépondérantes.

  
  

On relèvera que le Conseil constitutionnel en 2018, et la loi de finances pour 2020 ont supprimé la troisième condition permettant d’être qualifié de loueur en meublé professionnel, à savoir l’inscription au RCS en tant que loueur en meublée professionnel.

Cette complexité se retrouvait également au niveau de l’application des cotisations sociales.

Jusqu’à présent, les loueurs en meublés de courts séjours étaient assujettis aux cotisations sociales dès lors que les recettes de cette activité étaient supérieures à 23 000€, avec une possibilité d’opter pour le régime général.

Les loueurs en meublés de long séjour, étaient assujettis aux cotisations sociales, dès lors qu’ils étaient inscrits au RCS en tant que loueur en meublé, et que le seuil de 23 000€ était atteint.

À défaut, il s’agissait de revenus patrimoniaux soumis à la CSG/CRDS à 17,2%.

On relèvera le cas particulier de la réponse ministérielle PELLOIS du 10 juillet 2018 qui considère que dès lors que le propriétaire donne un mandat de gestion à une agence spécialisée, dans le cadre de la loi Hoguet, les recettes provenant de la location en privée sont considérées comme réalisées dans un contexte privé, générant l’application de la CSG/CRDS au taux de 17,2%.

L’article 22 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 du 14 décembre 2020 aligne le droit de la protection social sur le droit fiscal.

Le traitement sera dorénavant le suivant :

• Les loueurs en meublés de courte durée, professionnels ou non professionnels, relèveront des cotisations sociales dès lors que le seuil de 23 000€ est dépassé.

En deçà, il s’agit d’une activité privée relevant de la CSG/CRDS à 17,2% ;

Mettons bien évidemment de côté la situation de la réponse Pellois évoqué précédemment, où ici, peu importe le niveau des recettes, il s’agira d’une activité privé.

• Les loueurs en meublés de longue durée, dès lors que ces derniers réalisent des recettes dépassant 23 000€ et que les recettes de la location meublée sont prépondérantes, relèveront des cotisations sociales, en deçà, il s’agira d’une activité privée relevant de la CSG/CRDS à 17,2%.

Pour faire simple, le loueur en meublé professionnel au sens fiscal, le sera également au niveau du droit de la protection sociale.

En principe, cette mesure rentre en vigueur à compter du 1er janvier 2021.

Attention, les loueurs de chambre d’hôtes ne sont visés par cette réforme.

On retrouvera ainsi la problématique qu’il a fallu gérer au niveau fiscal lors de la suppression de la condition d’inscription au RCS, à savoir que certains contribuables risque de basculer aux cotisations sociales, pour la même raison qu’en 2018, sans en avoir forcément connaissance.

Affaire à suivre….