Logements anciens : le nombre de transactions tend à diminuer

Amorcée en 2020, la tendance s’est confirmée l’an passé : les maisons ont le vent en poupe. En 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine s’est établie +7,2% en moyenne, avec, comme en 2020, une augmentation plus marquée pour les maisons que pour les appartements. La hausse des prix a été particulièrement vive en régions (+9,4% pour les maisons et +8% pour les appartements, sur un an au dernier trimestre), alors qu’elle a enregistré un net ralentissement en Île-de-France pour les appartements (+0,6% sur un an , vs +7% pour le prix des maisons). À Paris, le prix des appartements a même enregistré une baisse de 1,6% sur l’année.

Flambée des prix sur le marché immobilier du littoral

La grande majorité des stations balnéaires ont enregistré, en 2021, des hausses de prix des logements anciens «d’une amplitude jamais enregistrée sur les cinq dernières années», relève aussi la note de conjoncture. Le marché immobilier du littoral demeure toutefois très hétérogène et les évolutions de prix, globalement très orientées à la hausse ces dernières années, sont très variables selon les territoires. Par exemple, pour les appartements anciens, le prix médian au m² varie « de 1 300€ à Boulogne-sur-Mer à un peu plus de 4 000€ à Cabourg et jusqu’à presque 8 000€ au Touquet-Paris-Plage». Pour les maisons anciennes, le prix médian de vente est «d’environ 150 000€ à Plounéour- Brignogan-Plages (Bretagne), 350 000€ à Pornic (Pays de la Loire) et près de 600 000€ à Antibes».

L’an dernier, dans les stations balnéaires, la hausse moyenne des prix de vente dans l’ancien a été de 8% pour les appartements (contre 3 ou 4% depuis 2016) et de 16% pour les maisons (contre 4 à 7% depuis 2016). Moins que le logement collectif, c’est surtout l’individuel qui a enregistré «des augmentations exceptionnelles du prix des maisons anciennes». De nombreuses stations balnéaires affichent ainsi des hausses de prix sur ce segment de marché supérieures à 15%. «C’est le cas à Biscarosse, Saint-Pierre-d’Oléron, La Baule-Escoublac, Saint-Malo et La Rochelle, où les hausses sont d’au moins 20%». Et alors que «les prix des appartements anciens gagnent un peu plus de 5% à Canet-en-Roussillon, Antibes et Saint-Raphaël» ceux des maisons anciennes «y progressent d’un peu plus de 10%».

Beaucoup d’incertitudes pour 2022

Si les Français ont concrétisé, voire anticipé leurs projets immobiliers en 2021, la progression du nombre de transactions de logements anciens en France (hors Mayotte) tend à diminuer depuis le début de l’année 2022. La «preuve d’un marché qui reviendrait, sagement mais sûrement, vers une activité plus classique», peut-on lire dans la note de conjoncture des Notaires de France.

En 2022, le marché pourrait évoluer au regard de certains indicateurs économiques qui font planer des incertitudes sur les mois à venir. Outre la sortie de la crise sanitaire, qui comporte sa part d’aléa, le retour de l’inflation (4,8 % sur un an, en avril, selon l’estimation provisoire de l’Insee) pourrait faire fléchir la demande de la part de potentiels acquéreurs, «surtout si les salaires n’augmentent pas corrélativement», pointe la note de conjoncture. 

En parallèle, l’augmentation des taux d’intérêt est susceptible de venir entraver l’accès de certaines personnes au marché immobilier. Les notaires constatent d’ores et déjà «une augmentation du nombre de refus de prêt», «les banques semblant plus exigeantes», aussi bien en raison des préconisations du Haut Conseil de stabilité financière que des incertitudes qui planent sur les perspectives économiques.

Autre singularité de la situation actuelle : la hausse des taux, «demeure paradoxalement très mesurée, face à l’inflation, de sorte que le prêt, comparativement, constitue un placement». Reste que l’appétit des Français pour la pierre ne se dément pas, comme en témoigne la pénurie de biens à vendre, à laquelle vient se greffer «une raréfaction sectorisée» des terrains à bâtir, susceptible d’obliger les primo-accédants à se tourner vers le logement ancien, bien qu’il soit moins abordable.

Sur la base des avant-contrats conclus ces dernières semaines, les notaires prévoient une poursuite de la hausse annuelle des prix des logements anciens en 2022, avec une augmentation plus forte pour les maisons que pour les appartements. Selon les données de la Banque de France, la production de crédits à l’habitat s’est maintenue à un niveau élevé en janvier et février 2022, accompagnée d’une légère remontée des taux des nouveaux crédits à 1,14% en moyenne, en février.