Lille métropole : faire avec un foncier difficile à trouver

Sur une métropole lilloise densément peuplée, trouver du foncier pour l’activité économique n’est pas toujours évident. Les entreprises, en particulier celles des secteurs tels que l’industrie, n’ont pas la côte en centre-ville. Dominique Drapier évoque même le syndrome de Nimby. «Généralement les riverains sont favorables à la création d’entreprises mais préfèrent que ça soit fait non pas chez eux mais chez le voisin, fait remarquer le responsable communication de Parcs d’Activité de Grand Lille, aménageur de sites d’activité économique en métropole lilloise.  Ils veulent les emplois, mais ne veulent pas les contrecoups que sont le bruit, les flux de camions qui circulent pour les approvisionnements, etc.» Obtenir les autorisations pour créer des espaces d’activité économique au voisinage de lotissements n’est pas une mince affaire. Un projet d’aménagement peut durer jusqu’à dix ans. Malgré ces réticences communes aux grandes métropoles, il est néanmoins possible pour une entreprise candidate pour s’installer sur la métropole de trouver des locaux adaptés à son activité.

Actuellement entre 40 et 50 ha sont disponibles rien que chez l’aménageur de la CCI Grand Lille. Des espaces essentiellement répartis sur trois parcs d’activité : le parc Maurice Schumann à Comines proche de la Belgique, le parc du Winhoute à Wattrelos également à la frontière belge et le parc de la Planque à Pont-à-Marque lequel vient d’accueillir six entreprises. Les parcs accueillent en principe tout type d’activité à l’exception de la vente au public pour certains sites (parc du Winhoute).

Les exigences des collectivités quant à la qualité des parcs se sont considérablement accrues. Elles portent généralement sur l’intégration du site d’activité au voisinage. A cet égard, le parc pilote inauguré en 2009 est celui du Mélantois situé à la croisée des communes de Lesquin, de Sainghin-en-Mélantois et de Fretin. «Nous y avons fait un gros effort en matière de signalétique, de la circulation douce (moyens de transport non tributaires de carburants). Des parcours piétons et vélos ont été aménagés. Une grande importance a été accordée aux espaces verts. Aujourd’hui plus aucun projet d’aménagement ne peut négliger cet aspect. Sur ce même parc nous avons aussi fait un gros effort au niveau de la gestion de l’eau. Actuellement tous les parcs que nous aménageons sont des parcs paysagers.» Le parc du Mélantois dont les 75 ha ont été commercialisés «en l’espace de six mois» compte parmi ses entreprises une plateforme du courrier de La Poste.

 

Charte et politique pour la qualité et la quantité. L’exigence de qualité des parcs a été formalisée à travers la charte des «Parcs 21» adoptée en avril dernier par LMCU et ses partenaires. Cette charte s’articule autour de six valeurs : la densité, la mixité, la mobilité, la performance écologique, l’efficience énergétique, la gouvernance. En guise d’expérimentation, trois «parcs prototypes» sont actuellement en cours d’aménagement : le site de la Lainière à Roubaix-Wattrelos, le site Rhodia à Marquette-lez-Lille et Saint André et le site Seclin A1 Est.

Toujours relativement à l’offre foncière, LMCU, la CCI Grand Lille et leurs partenaires aménageurs privés ont voulu anticiper le risque de resserrement de cette offre constaté en 2001. Le «chantier 1 000 ha» a été lancé en 2003-2004 et réaffirmé en 2011 avec pour but de dégager 1 000 ha de foncier  pour répondre aux besoins de développement des entreprises.

Sur l’axe de l’offre immobilière destinée aux artisans et aux PME-TPE, la politique publique a consisté en un appel à projets sur la période 2011-2014 «pour accompagner la production d’immobilier d’entreprises généraliste de type hôtel d’entreprises», affirme-t-on à LMCU. La quinzaine de projets retenus est actuellement à l’étude.

Pour simplifier les démarches de prospection, LMCU a aussi créé un portail dénommé Lille’s Solutions Immo. Ce dernier recense l’offre immobilière en bureaux, commerces, entrepôts, terrains disponibles sur l’ensemble de la métropole.

Un opérateur tel que Parcs d’Activité Grand Lille ne fait pas de location. «Nous aménageons les terrains et nous les commercialisons», explique Dominique Drapier. Actuellement le prix du m² sur les parcs se situe entre 30 et 45€. Le foncier est vendu soit directement aux entreprises, soit à des promoteurs privés lesquels construisent des bâtiments qu’ils louent ou vendent. Une alternative pour laquelle optent bien des entreprises désireuses de bénéficier de sites clé en main. D’ailleurs, la part de l’offre proposée par les promoteurs a tendance à augmenter. «C’est parce que les promoteurs ont les demandes des clients en direct et aussi parce qu’ils proposent des offres  non seulement en métropole lilloise mais aussi dans toute la région. Alors que nous n’en proposons que sur la métropole.»

La demande pour les locaux d’activité économique émane de deux types d’entreprises. «Il est vrai que bien souvent celles auxquelles on pense en premier, ce sont les entreprises non encore implantées en région. Mais il y a un autre marché qu’il ne faut pas négliger, c’est la relocalisation d’entreprises déjà présentes en région et qui recherchent des sites mieux adaptés à leurs activités. Soit parce qu’elles ont grossi et qu’elles recherchent des locaux plus spacieux, soit parce qu’elles recherchent des locaux mieux situés géographiquement.» Généralement sous-estimée, la «demande endogène», c’est-à-dire d’entreprises déjà implantées en région, représente à peu près 50% de la demande totale à parts égales avec la «demande exogène».

 

Encadré 

Marché de l’immobilier tertiaire à Lille : 2013 pourrait être «un bon cru»

 

Les commercialisations faites au 1^er semestre 2013 expliquent l’optimisme affiché de l’Observatoire des bureaux de Lille métropole (OBM) à la CCI Grand Lille. Les 62 000 m² de bureaux vendus sur la première moitié de l’année constituent la meilleure performance depuis 2008, exception faite du record  historique de 2010. Si ce dynamisme se maintient, 2013 pourrait un «bon cru». L’an dernier, le contexte économique tendu avait laissé craindre une année 2013 en demi-teinte. «Pour le moment en tout cas il n’en est rien», affirme-t-on à l’OBM. Sur la métropole lilloise, 3^e marché d’immobilier de bureaux en France derrière Paris et Lyon, «les prix sont traditionnellement légèrement en deçà d’autres grandes métropoles», fait remarquer André Bartoszak, de l’OBM. Sur le neuf, le prix en location se situe entre 112 et 230 € H.T. le m²/an à Lille.