Les Prés BusinessPole, l’ambition d’un quartier d’affaires alternatif à Lille et Euralille
Bénéficiant d’une des meilleures situations géographiques de la Métropole, le parc des Prés BusinessPole à Villeneuve-d’Ascq ambitionne de tripler à terme sa surface locative à 75 000 m2, en alternative à Euralille.
Hugues Laffineur, à gauche, et Bruno Gimazane.
«Le foncier se fait rare sur la Métropole et le foncier très bien placé se fait encore plus rare.» Ce constat d’Hugues Laffineur, du cabinet spécialiste du marché des locaux d’activité et des transactions logistiques Tostain & Laffineur, explique l’intérêt porté au Parc Club des Prés à Villeneuve-d’Ascq rebaptisé “Les Prés BusinessPôle”.
Un projet à potentiel. Quelques chiffres : un foncier de 8,5 ha, 25 bâtiments, une surface locative existante de 24 740 m2, une surface constructible de plus de 50 000 m2, mais aussi une accessibilité autoroutière immédiate, un réseau de transport en commun qui, avec la station de métro Les Prés, met Lille à cinq stations et à 6 minutes, des services en plein développement sur la zone de la Pilaterie, une possibilité de densification grâce à une inscription en zone Urbaine Générale (UG)… Si la création du Parc Club des Prés remonte aux années 1980 et a donc bien vieilli, c’est assurément «une zone qui a du potentiel et qui doit s’urbaniser en tertiaire».
Ce potentiel prometteur, la Foncière patrimoniale de Laurent Mannessiez, président de la boulangerie industrielle Ménissez SA à Feignies, a décidé de l’exploiter, conseillée par le département “family office” de la société parisienne de conseil et de services Théma Properties, en collaboration avec le promoteur villeneuvois KIC (Kieken immobilier construction), en investissant en décembre 2013 un peu plus de 20 M€ dans le rachat de ce parc auprès de la Société de la tour Eiffel (STE).
La perspective du premier immeuble d’affaires qui doit sortir de terre au bout du boulevard de l’Ouest d’ici 2017.
50 000 nouveaux m2. Le projet auquel a adhéré cette foncière familiale régionale est celui de «la naissance d’un nouveau quartier d’affaires», sur la base d’une redynamisation et d’un développement durable à long terme fait de requalification de l’existant et de construction en fonction des disponibilités, pour une surface bâtie qui doit passer de 25 000 m2 à 75 000 m2, soit un accroissement de «l’équivalent de deux tours à Euralille».
Qu’y construira-t-on ? Le plan masse à 15-20 ans identifie trois opérations immobilières importantes. La première propose le remplacement de deux immeubles de 2 000 m2 en entrée de zone par un ensemble de 9 000 m2 découpés en deux bâtiments reliés en R+3 et R+5, avec 250 places de parking en sous-sol, pour un investissement de 15 M€. Signé des cabinets d’architectes Coldefi & Associés et Goulard Brabant Loiez, cette première tranche a vocation à accueillir un ou deux sièges sociaux d’entreprises régionales ou directions régionales d’entreprises nationales. «Ce sera le bâtiment signal de la zone», assure Bruno Gimazane, de Théma Properties, représentant du propriétaire à qui a été confié le soin d’imprimer le ton de la stratégie. Sa livraison est attendue «d’ici le premier semestre 2017».
Sur un espace encore libre en fond de zone, la deuxième opération annonce deux bâtiments de 2 500 m2 et 2 000 m2 divisibles, confiés aux architectes Paindavoine Parmentier et Saison Menu. Les dépôts de demande de permis de construire pour ces deux tranches sont escomptés pour la fin de cet été. Plus lointaine, la réalisation de la troisième tranche prévoit la construction d’un bâtiment de 12 000 m2 à 15 000 m2 en lieu et place du bâtiment occupé anciennement par l’UGAP et d’un second qui reste à libérer. Si le caractère verdoyant de l’ensemble du parc sera maintenu, son ouverture sur le boulevard de l’Ouest et la station de métro est annoncée, contribuant aussi à «revaloriser ce bel endroit qui est un peu une belle endormie».
«Projet ambitieux». En se positionnant par comparaison à Lille et Euralille, Les Prés BusinessPole répondent à «l’idée d’accueillir des entreprises qui n’ont pas les moyens d’être à Euralille, en étant 20 à 25% moins cher, tout en ayant un confort de vie égal, voire meilleur». La valeur de marché pour le bâtiment «signal» serait de 165 à 170 €/m2, les deux bâtiments en fond de zone seraient proposés à 140 €/m2, alors que le loyer moyen sur l’existant s’affiche légèrement supérieur à 110 €/m2 et que l’ambition pour un bâtiment rénové est de 135 €/m2, parking gratuit compris.
Au-delà du «bon accueil de la mairie qui envisage de requalifier le boulevard Ouest en vrai boulevard urbain», ce projet réfléchi de valorisation de la zone semble recueillir des échos favorables. «Même si le marché n’est pas actuellement exceptionnel, nous avons des signes d’intérêt pour le site, pour la typologie des bâtiments qui donnent une alternative à Euralille et Lille entre termes de localisation et de loyer. C’est la carte que nous allons jouer», assure Bruno Gimazane qui entend développer ici «un processus de création associatif pour personnaliser au maximum les bâtiments aux fins d’arriver à capter la demande des entreprises».
Pour ne pas être parti «à l’aventure» et avoir construit un business plan dûment réfléchi, Bruno Gimazane espère que “le marché valide ce positionnement», en reconnaissant lancer «un projet ambitieux».