Les transactions dans l’immobilier ancien ont repris en 2015, selon la Fédération nationale de l’immobilier. Leur nombre a augmenté de près de 16%. En corollaire, les prix sont repartis à la hausse en fin d’année.
La barre de 800 000 ventes immobilières dans l’ancien pourrait être franchie en 2015, proche des niveaux records atteints la première partie des années 2000, selon le bilan de la FNAIM, présenté fin janvier. Une embellie de 15,6% par rapport à 2014, à rapprocher de la poursuite de la baisse des taux d’intérêt : l’indicateur du pouvoir d’achat immobilier a progressé de +4,3% l’an dernier. Après s’être stabilisé entre 695 000 et 700 000 ventes dans l’existant sur 12 mois glissants, le volume des transactions et l’indicateur de confiance des ménages ont continuellement augmenté depuis le second semestre.La reprise se confirme dans tous les territoires, avec toutefois certaines disparités. Des hausses importantes des ventes ont ainsi été remarquées en Bretagne (+19,7%), en Aquitaine ou dans le Centre et en RhôneAlpes (entre +17% et 18%), ou en Nord-Pas-de-Calais (+15,6%), alors que certaines régions ne dépassent pas les 13%, tels la Champagne-Ardenne ou le MidiPyrénées. D’autres régions peinent à redémarrer, comme le Limousin (+10,9%), l’Auvergne (8,8%) et, plus nettement, la Corse (4,8%). Des disparités apparaissent également au sein d’un même département (zones urbaines à forte activité contre zones rurales peu fréquentées), ou dans une même agglomération, ou encore en fonction de l’âge des logements, les plus anciens (construits il y a plusieurs dizaines d’années) étant moins prisés que les plus récents qui nécessitent moins de travaux de réfection et offrent de meilleures performances énergétiques.
Les prix repartent à la hausse. A noter également le maintien de fortes disparités de prix entre villes. Paris reste la plus chère avec un niveau moyen de 8 413 euros le mètre carré fin 2015. Parmi les autres grandes villes, Lyon, Bordeaux, Lille ou Ajaccio sont à plus de 3 000 euros le mètre carré. En deçà de 2 000 euros le mètre carré, on retrouve des villes telles que Poitiers, ClermontFerrand ou Limoges. Globalement, sur un an, l’évolution des prix de vente dans l’existant reste négative, à-1,9% (-1,4% en Ile-deFrance et -2%, en province). Mais le retournement de tendance s’est amorcé au quatrième trimestre 2015, avec une hausse de 1, % (+0,7% en Ile-de-France et +2,2% en régions). La hausse des prix sur les 12 mois ne compense donc pas la baisse antérieure. Les prix s’alignent sur l’augmentation du volume des transactions, puisque une hausse des prix correspond à une période de forte activité du marché, rappelle la FNAIM. L’accroissement des ventes démontre que les acheteurs n’anticipent plus la baisse de prix et sont aujourd’hui enclins à la réalisation immédiate de leurs projets. Et ce sont les logements les plus chers qui partent en premier, les biens en mauvais état cherchent encore leur demande. Condition favorable à la demande, la France est le pays d’Europe aux taux de crédit à l’habitat les plus bas. Les conditions de financement des opérations d’achat se sont encore améliorées, avec la poursuite de la baisse des taux d’intérêt (près de 2,3%), conséquence de la forte concurrence entre établissements prêteurs. La réforme du PTZ (prêt à taux zéro) devrait contribuer à un renforcement de l’activité dans les secteurs de la production et de la vente de logements neufs et existants, anticipe la FNAIM.
Inquiétude sur un marché locatif privé en baisse. Mais ce bon bilan 2015 n’atteint pas le marché locatif privé. L’an dernier, les loyers ont diminué sur la totalité du territoire, en moyenne à 13 euros/m2 (-1,1%).Pour la Fédération, cet état n’est pas dû à l’encadrement des loyers prescris dans la loi ALUR, présentée par le gouvernement comme une loi de rééquilibrage des relations entre bailleurs et locataires (en vigueur à Paris pour l’instant). Ses effets ont été limités à deux ou trois dizaines de milliers de logements neufs livrés en 2015, estime-t-elle. Différentes causes expliquent cette baisse. D’une part, la paupérisation globale de la clientèle locative et, d’autre part, pour certaines villes, une offre excessive qui induit une réduction des prix des loyers, laquelle ne protège pas du risque de vide prolongé du logement entre deux occupants. Pour la FNAIM, l’état du parc existant (nombreux logements en mauvais état, mal isolés) devrait être la priorité, d’autant que les objectifs de la transition énergétique sont encore loin d’être atteints. La Fédération préconise “la création d’un statut du bailleur privé qui reconnaîtrait, grâce à une fiscalité rénovée, son rôle de producteur d’un service”.
Camille SCHAUB et B. L.